כשקונים בית, מעט דברים משפיעים על הכספים שלכם כמו ריבית המשכנתא שאתם מקבלים. אפילו הבדל קטן – נניח 5.0% לעומת 5.5% – יכול להצטבר לעשרות אלפי דולרים לאורך חיי ההלוואה. אבל כיצד נקבעות ריביות המשכנתא , ומדוע הן כל כך חשובות לבעלי בתים ולמשקיעים כאחד?
מדריך זה מפרט את הגורמים המשפיעים על ריביות המשכנתא , כיצד הם משפיעים על התשלומים החודשיים שלך, ומה תוכל לעשות כדי להשיג את העסקה הטובה ביותר האפשרית.
Table of Contents
- 1 מהן ריביות משכנתא?
- 2 כיצד נקבעים ריביות משכנתא
- 3 למה ריביות המשכנתא חשובות
- 4 ריבית קבועה לעומת ריבית משתנה על משכנתא
- 5 כיצד לקבל את ריבית המשכנתא הטובה ביותר
- 6 תפיסות מוטעות נפוצות לגבי ריביות משכנתא
- 7 שאלות נפוצות על ריביות משכנתא
- 7.1 מהן בעצם ריביות משכנתא?
- 7.2 מי קובע את ריביות המשכנתא?
- 7.3 מדוע ריביות משכנתא משתנות מדי יום?
- 7.4 האם יש לי שליטה על ריבית המשכנתא שלי?
- 7.5 מה ההבדל בין ריבית שנתית לריבית?
- 7.6 האם ריביות קבועות או משתנות עדיפות?
- 7.7 כיצד אינפלציה וריביות קשורות?
- 7.8 האם ניתן להוריד את הריבית לאחר לקיחת משכנתא?
- 7.9 האם בכל המדינות יש את אותן ריביות משכנתא?
- 7.10 עד כמה הפרש של 1% בריבית משנה?
- 7.11 האם הריביות של מלווים מקוונים טובות יותר מאלה של הבנקים?
- 7.12 מתי הזמן הטוב ביותר לקבע את ריבית המשכנתא?
- 8 מַסְקָנָה
מהן ריביות משכנתא?
ריבית משכנתא היא העלות של הלוואה לרכישת נכס. היא מתבטאת כאחוז מיתרת ההלוואה שלך וכלולה בתשלום המשכנתא החודשי שלך.
- קרן : סכום ההלוואה המקורי.
- ריבית : העמלה שגובה המלווה עבור הלוואה, בהתבסס על הריבית שלך.
- תשלום חודשי : שילוב של קרן וריבית, בתוספת מיסים וביטוח (אם רלוונטי).
כיצד נקבעים ריביות משכנתא
ריביות משכנתא מושפעות משילוב של גורמים פיננסיים גלובליים, לאומיים ואישיים.
1. מדיניות הבנק המרכזי
- בנקים מרכזיים (כמו הפדרל ריזרב, הבנק המרכזי האירופי או בנק אנגליה) משפיעים על עלויות ההלוואות על ידי התאמת ריביות הייחוס.
- כאשר בנקים מרכזיים מעלים את הריבית כדי לשלוט באינפלציה, בדרך כלל גם ריביות המשכנתאות עולות.
2. מגמות אינפלציה
- אינפלציה גבוהה מפחיתה את כוח הקנייה של הכסף, מה שגורם למלווים לדרוש ריביות גבוהות יותר.
- אינפלציה נמוכה יותר תומכת בדרך כלל בריביות משכנתא נמוכות יותר.
3. תשואות שוק האג”ח
- ריביות משכנתאות עוקבות לרוב אחר תשואות אג”ח ממשלתיות (כמו אג”ח ממשלתיות אמריקאיות או אג”ח גרמניות).
- כאשר תשואות האג”ח עולות, ריביות המשכנתאות בדרך כלל עולות.
4. עלויות תפעול ופרמיות סיכון של המלווים
- המלווים בונים מרווח לכיסוי סיכונים, חדלות פירעון והוצאות תפעול.
- סביבות הלוואות מסוכנות יותר מובילות לריביות גבוהות יותר.
5. גורמים ספציפיים ללווה
לפרופיל הפיננסי האישי שלך יש תפקיד מרכזי:
- דירוג אשראי : דירוג גבוה יותר בדרך כלל פירושו ריביות נמוכות יותר.
- מקדמה : מקדמה גדולה יותר מפחיתה את הסיכון של המלווה.
- יחס חוב להכנסה (DTI) : יחס חוב להכנסה נמוך יותר הופך אותך ללווה בטוח יותר.
- תקופת הלוואה : תקופות קצרות יותר נושאות לרוב ריביות נמוכות יותר.
למה ריביות המשכנתא חשובות
1. השפעה על תשלומים חודשיים
ריבית נמוכה יותר מפחיתה באופן ישיר את עלות המשכנתא החודשית שלך.
דוּגמָה:
- הלוואה של 200,000 דולר בריבית של 5% = 1,073 דולר לחודש.
- הלוואה של 200,000 דולר בריבית של 6% = 1,199 דולר לחודש.
זה 126 דולר נוספים בכל חודש , או מעל 45,000 דולר נוספים על פני 30 שנה .
2. רכישת בית במחיר סביר
- ריביות גבוהות יותר מפחיתות את הסכום שניתן ללוות באותו תקציב.
- תעריפים נמוכים יותר הופכים את בעלות על דירה לנגישה יותר.
3. בניית עושר לטווח ארוך
- ריביות נמוכות יותר משמעותן שיותר כסף הולך לקרן ולהון עצמי.
- עם הזמן, זה בונה ביטחון כלכלי.
4. תשואות השקעה
עבור משקיעי נדל”ן, שיעורי הריבית משפיעים על רווחיות הנכסים להשכרה ועל תזרים המזומנים.
ריבית קבועה לעומת ריבית משתנה על משכנתא
- משכנתאות בריבית קבועה : הריבית נשארת זהה לכל תקופת ההלוואה. מצוין ליציבות.
- משכנתאות בריבית משתנה/מתאימה (ARM) : הריבית משתנה עם הזמן, בדרך כלל קשורה למדד שוק. מסוכנת יותר אך עשויה להתחיל נמוך יותר.
כיצד לקבל את ריבית המשכנתא הטובה ביותר
שפר את דירוג האשראי שלך
שלם חשבונות בזמן, צמצם חובות והימנע מפניות אשראי חדשות.
הגדל את המקדמה שלך
מלווים עשויים לתגמל מקדמה של 20% או יותר עם ריביות טובות יותר.
לְסַיֵר בְּחַנוּיוֹת
השוו ריביות מבנקים, אגודות אשראי ומלווים מקוונים.
בחר את תקופת ההלוואה הנכונה
הלוואות ל-15 שנה בדרך כלל בעלות ריביות נמוכות יותר מאשר הלוואות ל-30 שנה.
שקול את התזמון
תנאים כלכליים, אינפלציה ותנועות הבנק המרכזי משפיעות על הריביות. נעל את הריביות כאשר הריביות נוחות.
תפיסות מוטעות נפוצות לגבי ריביות משכנתא
מיתוס 1: כולם מקבלים את אותו שיעור.
מציאות: המחירים מותאמים אישית מאוד.
מיתוס 2: המחיר הנמוך ביותר המפורסם הוא תמיד הטוב ביותר.
מציאות: גם עלויות ועמלות סגירה חשובות.
מיתוס 3: ברגע שמקבלים תעריף, נותרים תקועים לנצח.
מציאות: מימון מחדש מאפשר לך לשנות את הריבית שלך מאוחר יותר.
השפעת ריבית המשכנתא על התשלומים החודשיים
הנה דוגמה המבוססת על הלוואה של 200,000 דולר עם תקופה של 30 שנה :
| שיעור ריבית | תשלום חודשי | סך כל הריבית ששולמה (30 שנים) | עלות הלוואה כוללת |
|---|---|---|---|
| 4.0% | 955 דולר | 143,739 דולר | 343,739 דולר |
| 4.5% | 1,013 דולר | 164,813 דולר | 364,813 דולר |
| 5.0% | 1,073 דולר | 193,256 דולר | 393,256 דולר |
| 5.5% | 1,136 דולר | 218,694 דולר | 418,694 דולר |
| 6.0% | 1,199 דולר | 231,676 דולר | 431,676 דולר |
נקודות מפתח :
- עלייה של 1% (מ-5.0% ל-6.0%) מעלה את התשלומים החודשיים ב -126 דולר .
- במשך 30 שנה, זה מסתכם בריבית נוספת של 38,420 דולר .
- אפילו הבדל של חצי אחוז יכול לחסוך או לעלות לכם עשרות אלפי שקלים.
שאלות נפוצות על ריביות משכנתא
מהן בעצם ריביות משכנתא?
הם עלות הלוואת כסף ממלווה, המתבטאת באחוזים מיתרת ההלוואה שלך.
מי קובע את ריביות המשכנתא?
הריביות מושפעות מבנקים מרכזיים, משוק האג”ח, מהאינפלציה ומהערכות סיכונים של המלווים.
מדוע ריביות משכנתא משתנות מדי יום?
הם משתנים בהתאם לתנאי השוק, לביקוש המשקיעים לאג”ח ולחדשות כלכליות.
האם יש לי שליטה על ריבית המשכנתא שלי?
כן – דירוג האשראי שלך, המקדמה ותקופת ההלוואה יכולים להשפיע באופן משמעותי על הריבית שלך.
מה ההבדל בין ריבית שנתית לריבית?
ריבית שנתית כוללת את הריבית בתוספת עמלות, מה שנותן תמונה מלאה יותר של העלויות.
האם ריביות קבועות או משתנות עדיפות?
ריביות קבועות מציעות יציבות, בעוד שריביות משתנות עשויות לחסוך כסף בטווח הקצר אך טומנות בחובן סיכון.
כיצד אינפלציה וריביות קשורות?
אינפלציה גבוהה יותר בדרך כלל מובילה לריביות משכנתא גבוהות יותר.
האם ניתן להוריד את הריבית לאחר לקיחת משכנתא?
כן, באמצעות מימון מחדש אם שיעורי השוק יורדים או שהדירוג שלך משתפר.
האם בכל המדינות יש את אותן ריביות משכנתא?
לא, הם משתנים בהתאם לתנאים הכלכליים, לתקני ההלוואות ולמדיניות הממשלה.
עד כמה הפרש של 1% בריבית משנה?
הרבה – במשך 30 שנה, זה יכול להיות עשרות אלפי שקלים בריבית נוספת.
האם הריביות של מלווים מקוונים טובות יותר מאלה של הבנקים?
לפעמים, אבל תמיד השוו את העלויות הכוללות, לא רק את המחירים המפורסמים.
מתי הזמן הטוב ביותר לקבע את ריבית המשכנתא?
כאשר אתה מרוצה מהמחיר ומוכן להמשיך, במיוחד אם צפוי כי המחירים יעלו.
מַסְקָנָה
ריביות משכנתא אולי נראות כמו עוד מספר, אבל הן נושאות משקל כלכלי עצום. הבנת האופן שבו הן נקבעות – ומה אתם יכולים לעשות כדי להשפיע על הריבית האישית שלכם – יכולה לחסוך לכם כסף, לשפר את יכולת הרכישה של ביתכם ולשפר את עושרכם לטווח ארוך.
בין אם אתם קונים את ביתכם הראשון או מבצעים מיחזור משכנתא, תשומת לב רבה לריביות המשכנתא היא אחד הצעדים הפיננסיים החכמים ביותר שתוכלו לעשות.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.