כאשר אתה מוכר את הבית או מבעלי נע החוצה, זה עשוי להיות הגיוני להעביר את המשכנתא על הבעלים החדש. במקום להגיש בקשה לקבלת הלוואה חדשה, לשלם עלויות סגירה, ולהתחיל מחדש עם עניין חיובי גבוה, הבעלים היו פשוט להשתלט על התשלומים השוטפים.
אפשר להעביר משכנתא, אבל זה לא תמיד קל. נסקור את הפרטים הבאים, אבל סיכום קצר של האפשרויות שלך כולל:
- העבר משכנתא assumable בשאלה המלווה שלך כדי לבצע את השינוי.
- למחזר את ההלוואה על שם הבעלים החדש בלבד.
- העבר כאשר המצב אינו גורם סעיף “בשל על מכירה” של הלוואה.
Table of Contents
משכנתאות תנאי תשלום נוחים
אם הלוואה היא “assumable,” יש לך מזל: זה אומר שאתה יכול להעביר את המשכנתא למישהו אחר. אין שפה בהסכם ההלוואה שמונע ממך להשלים העברה. עם זאת, אפילו משכנתאות assumable יכול להיות קשה להעביר.
ברוב המקרים, לווה “החדש” צריך להעפיל ההלוואה. המלווה יהיה להסתכל ציוני האשראי של לווה ואת יחסי חוב ל הכנסה כדי להעריך את יכולתו של הלווה לפרוע את ההלוואה. התהליך הוא בעצם אותו דבר כמו אם הלווה היה לבקש הלוואה חדשה (אבל כמובן הלווה יכול להשתלט על כיווני חלק ההלוואה הקיימת). מלווים אשרו מקורי הבקשה לקבלת הלוואה על בסיס האשראי וההכנסות של המבקש המקורי (ים), והם לא רוצים לתת לאף אחד מהקרס אלא אם יש עליו לווה החלפה מי הוא כפי הנראה להחזיר.
כדי להשלים העברת הלוואה assumable, לבקש את השינוי עם המלווה שלך. תצטרך להשלים יישומים, לוודא הכנסה ונכסים, ולשלם תשלום צנוע בתהליך.
העברת בעלות: החלפת שמות על הלוואה רק משפיעה על ההלוואה. ייתכן שעדיין צריך לשנות שבבעלותו רכוש על ידי העברת התואר, באמצעות מעשה quitclaim, או נקיטת צעדים נוספים הנדרשים במצבך.
קשה למצוא?
למרבה הצער, משכנתאות assumable אינן זמינות באופן נרחב. ההימור הטוב ביותר שלך יכול להיות אם יש לך הלוואה FHA או הלוואה VA. משכנתאות קונבנציונליות אחרות הן נדירות assumable. במקום זאת, המלווה להשתמש בשל על מכירת סעיף, כלומר ההלוואה חייבת להיות השתלמה כאשר אתה מעביר את בעלות על הבית.
מימון מחדש
אם הלוואה אינה assumable ואתה לא יכול למצוא חריג ל בשל על סעיף מכירה, למימון מחדש של ההלוואה עשויה להיות האפשרות הטובה ביותר שלך. בדומה הנחה, הלווה החדש יצטרך הכנסת אשראי מספיק כדי להעפיל הלוואה.
בעל הבית “החדש” פשוט יהיה לבקש הלוואה חדשה בנפרד ולהשתמש הלוואה כדי לשלם את חוב המשכנתא הקיימת. אתה צריך לתאם עם המלווים שלך כדי לקבל שעבודי סיר (אלא אם הלווה החדש המלווה חדש להסכים להם), כך שתוכל להשתמש בבית כבטוח, אך זו דרך טובה, נקיה כדי לעשות את העבודה. שעבודים מסוימים להעביר שגרתי מבעלים אחד למשנהו (למשל, אם שיפורים נעשו עם מימון PACE).
בשל על מכירה
מלווים בדרך כלל אינם נהנים לתת לך להעביר משכנתא. הקונים היו לצאת קדימה על ידי מקבל הלוואה “בוגרת” יותר, עם תשלומי הריבית מוקדם מהדרך (והם יוכלו לקבל ריבית נמוכה יותר).
המוכרים יקבלו למכור את הבית שלהם בקלות רבה יותר – ואולי במחיר גבוה יותר – בגלל היתרונות אותם. אבל המלווים עומדים להפסיד, ולכן הם לא להוטים לאשר העברות.
בשל על סעיף מכירה הוא קטע של הסכם הלוואה ואמר כי ההלוואה חייבת להיות השתלמה כאשר הנכס מוכר (ההלוואה “מואצת”).
חריגים לכלל: במקרים מסוימים, אתה עדיין יכול להעביר הלוואה – אפילו עם עקב על סעיף מכירה. העברות בין בני המשפחה רשאים קרובות, ואת המלווה שלך תמיד יכול להיות יותר נדיב ממה הסכם ההלוואה שלך אומר (זה אופציה כי הם יכולים לממש, והם אינם נדרשים לעשות זאת – אבל לא מקבל את התקוות שלך) . הדרך היחידה לדעת בוודאות היא לשאול המלווה שלך ולסקור את ההסכם שלך עם עורך דין מקומי. גם אם מלווים אומרים שזה לא אפשרי, עורך דין יכול לעזור לך להבין אם הבנק שלך מספק מידע מדויק.
Garn-St. ז’רמן החוק מונע המלווים לממש אופצית ההאצה שלהם בנסיבות מסוימות. בכמה מהמצבים השכיחים ביותר הם:
- כאשר דייר משותף מת והעברות בעלות לשוכר משותף לשרוד
- העברת ההלוואה לקרובו לאחר מותו של לווה
- העברת בעלות הרכוש לבן הזוג או הילדים של לווה
- העברות כתוצאה הסכמי גירושין ופירוק
- העברות לתוך אמון vivos שאר (או אמון חי) שבו הלווה הוא מוטב
עיין להשלים רשימה של חריגים , ולסקור רשימה זו עם עורך הדין שלך.
העברות רשמיות
אם אתה לא יכול לקבל אישור בקשתך, אתה עשוי להתפתות להקים הסדר “פורמלי”. לדוגמה, אתה יכול למכור את הבית שלך, להשאיר את ההלוואה הקיימת במקום, ויש הקונה תפצה אותך בגין תשלומי המשכנתא.
זהו רעיון רע. הסכם המשכנתא שלך כנראה אינו מאפשר זאת, ואתה אפילו עלול למצוא את עצמך בצרות משפטיות, תלוי איך הדברים הולכים. מה עוד, אתה עדיין אחראי ההלוואה – למרות שאתה כבר לא גר בבית.
מה יכול להשתבש? אפשרויות כמה כוללות:
- אם הקונה מפסיק לשלם, ההלוואה היא על שמכם, כך שזה עדיין הבעיה שלך (התשלומים מאוחר יופיעו על דוחות האשראי שלך, ומלווים יבואו אחריך).
- אם הבית נמכר ב טרפה עבור פחות ממה שהוא שווה, אתה יכול להיות אחראי לכל מחסור.
ישנן דרכים טובות יותר להציע מימון מוכר לקונה פוטנציאלי.
האפשרויות שלך
אם אתה לא יכול לקבל הועבר משכנתא, אתה עדיין חייב אופציות, בהתאם למצבך. שוב, מוות, גירושין, והעברות המשפחה יכול לתת לך את הזכות לבצע העברות, גם אם המלווה שלך אומר אחרת.
אם אתה פונה טרפה , תוכניות ממשלתיות מסוימות להקל להתמודד עם המשכנתא – גם אם אתם מתחת למים או מובטל.
אם אתם מתגרשים , לשאול את עו”ד כיצד להתמודד עם כל החובות שלך ואיך להגן על עצמך במקרה לשעבר בן הזוג שלך לא עושה תשלומים.
אם בעל הבית מת , עורך דין מקומי יכול לעזור לך להחליט מה לעשות הלאה.
אם אתה מעביר נכסים לנאמנות , בדקו עם עוה”ד המתמחה בתכנון ההון שלך כדי לוודא שאתה לא תפעיל סעיף האצה.
מימון מחדש עשוי להיות האופציה האחרונה שלך כאשר אף אחת מהגישות האחרות זמינים.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.