משכנתא הפוכה היא סוג של הלוואה המספק במזומן באמצעות הון עצמי בבית שלך. זו אינה גמישה ביותר (או יקרה לפחות) בדרך ללוות, אז זה שווה הערכת חלופות לפני שימוש אחד. במצב תקין, הלוואות אלה מספקים דרך רבת עוצמה כדי לנצל את הערך של הבית שלך.
הבסיס
כמו משכנתא רגילה, משכנתא הפוכה היא הלוואה המשתמשת הבית שלך כבטוחה. עם זאת, הלוואות אלה הן שונות בכמה דרכים, שמובילים את החלק “ההפוך” של השם.
- אתה מקבל כסף במקום לשלם כסף כדי המלווה שלך בכל חודש
- סכום ההלוואה שלך גדל לאורך זמן, להבדיל מתכווץ עם כל תשלום חודשי
הרעיון דומה הלוואה שנייה משכנתא או הון עצמי הביתה. עם זאת, משכנתאות הפוכה זמינים רק לבעלי בתים בני 62 ומעלה, ואתה בדרך כלל לא צריך להחזיר את ההלוואות הללו עד שתעביר מהבית שלך.
משכנתא הפוכה יכולה לספק כסף עבור כל דבר שאתה רוצה. כל עוד אתה עומד בדרישות (ראה להלן), אתה יכול להשתמש בכספים להשלים הכנסה מהמקורות האחרת שלך או כל חסכונות שצברתם. עם זאת, לא רק לקפוץ לנוכח האפשרות של כסף קל – הלוואות אלה מסובכים (במיוחד כדי להירגע), והם להפחית נכסים עבור היורשים שלך.
ישנם מספר מקורות עבור משכנתא הפוכה, אבל אנחנו בעיקר נכסה את המשכנתא המרה בית אקוויטי (HECM) זמין באמצעות מינהל הדיור הפדרלי.
HECM הוא בדרך כלל זול עבור לווים עקב גיבוי ממשלתי, ותקנון להלוואות אלה להפוך אותם יחסית ידידותי לצרכן.
כמה אתה יכול לקבל?
כמות הכסף שאתה מקבל תלויה במספר גורמים, והוא מבוסס על חישוב שעושה הנחות מסוימות לגבי כמה זמן ההלוואה תימשך.
Equity: ההון העצמי שיש לך יותר בבית שלך, ככל שאתה יכול להוציא. עבור מרבית הלווים, זה מסתדר הכי טוב אם אתה כבר משלם את ההלוואה במשך שנים רבות המשכנתא שלך כמעט השתלם לגמרי.
ריבית: ריבית נמוכה אומרת שאתה יכול לקבל יותר מ משכנתא הפוכה.
גיל: הגיל של הצעיר לווה על ההלוואה ישפיע גם כמה אתה מקבל, ועל לווים מבוגרים יכולים לקחת יותר. אם אתם מתפתים להוציא מישהו צעיר יותר כדי לקבל תשלום גבוה יותר, להיזהר – בן זוג צעיר יצטרך לעזוב את מותו של לווה מבוגרת אם האדם הצעיר אינו נכלל ההלוואה.
הבחירה שלך של איך להשיג את הכסף היא גם חשובה. אתה יכול לבחור מבין אפשרויות תשלום מספר.
סכום חד פעמי: האפשרות הפשוטה ביותר היא לקחת את כל הכסף בבת אחת. בעזרת אפשרות זו, הלוואה שלך יש ריבית קבועה, ואת יתרת ההלוואה שלכם פשוט גדל עם הזמן, ככל עניין צובר.
תשלומים תקופתיים: אתה יכול גם לבחור לקבל תשלומים קבועים (חודשי, למשל). תשלומים אלה יכולים להימשך כל החיים שלך, או לתקופה קצובה של זמן (10 שנים, למשל). אם ההלוואה שלך הופכת להיות בשל בגלל כל הלווים עברו מהבית, התשלומים לסיים. עם תשלומים לכל החיים, אפשר להוציא יותר ממה שאתה והמלווה שלך צפוי אם אתה ולחיות חיים ארוכים במיוחד.
קו אשראי: במקום לקחת במזומן מיד, אתה יכול לבחור עבור קו אשראי, אשר מאפשר לך לצייר קרנות אם וכאשר אתה זקוק להם. היתרון של גישה זו היא כי אתה משלם רק ריבית על הכסף שאתה לווה למעשה, ומסגרת האשראי שלך עלול לגדול עם הזמן.
שילוב: לא יכול להחליט? אתה יכול להשתמש בשילוב של תוכניות לעיל. לדוגמא, אתה יכול לקחת סכום חד פעמי קטן מלפנים ולשמור קו אשראי עבור מאוחר.
כדי לקבל אומדן של כמה אתה יכול להוציא, לנסות את איגוד המשכנתאות הלאומית הפוך מחשבון . עם זאת, שיעור ודמי בפועל שגובים המלווה שלך יהיה שונה מן ההנחות ששימשו.
הפוך עלויות המשכנתא
כמו בכל הלוואה הביתה אחרת, תשלם ריבית ועמלות כדי לקבל משכנתא הפוכה. אגרות הסטוריות היו לשמצה גבוהה, אבל דברים משתפרים.
ובכל זאת, אתה צריך לשים לב לעלויות ולהשוות הצעות ממלווים מספר.
דמי יכול להיות (ולעתים קרובות הם) ממומן או מובנים בתוך ההלוואה שלך. במילים אחרות, אתה לא כותב המחאה – כך שאינך מרגיש את העלויות האלה, אבל אתה עדיין משלם להם. אגרות להפחית את כמות שמאל העצמי בביתך, מה שמשאיר פחות עבור האחוזה שלך (או בשבילך, אם אתה מוכר את הבית ולשלם את ההלוואה). אם יש לך את הכספים זמינים, זה עשוי להיות חכם כדי לשלם מכיס במקום לשלם ריבית על אגרות אלה במשך שנים רבות.
סגירת עלויות: תשלם חלק מאותן עלויות הסגירה נדרשו עבור רכישת בית או למחזר. לדוגמא, תצטרך הערכה, תצטרך מסמכים שהוגשו, ואת המלווה שלך יסקור האשראי שלך. חלק עלויות אלה הם מעבר לשליטתך אבל אחרים יכולים להיות מנוהלים והשוו. לדוגמה, דמי ייזום להשתנות מן המלווה המלווה, אך המחוז שלך הקלטת למשרד גובה זהה לא משנה מי אתה משתמש.
התקנת מערכות שכר: אתה עשוי לקבל הלם מדבקה כשאתה רואה חיובים חודשיים כי לאכול לתוך ההכנסה החודשית שלך מ משכנתא הפוכה. יש גבול לכל היותר על דמי HECM, אבל זה תמיד שווה קניות ברחבי.
פרמיות ביטוח: בגלל HECMs מגובים על ידי FHA (אשר מפחית את הסיכון עבור המלווה שלך), אתה משלם פרמיה על FHA. פרמיית ביטוח משכנתא הראשונית שלך (MIP) היא בין 0.5 אחוזים ו -2.5 אחוזים, אך תשלם אגרה שנתית של 1.25 אחוזים מיתרת ההלוואה שלך.
ריבית: כמובן, אתה משלם ריבית על כל הכסף שצילמת באמצעות משכנתא הפוכה.
גְמוּל
אתה לא לבצע תשלומים חודשיים על משכנתא הפוכה. במקום זאת, יתרת ההלוואה נובעת כאשר לוו מעביר באופן קבוע מחוץ לבית (בדרך כלל מוות או כאשר הבית מוכר). עם זאת, אתה הם לוקחים על חוב שצריכה נפרע – אתה פשוט לא שמת לב לזה.
החוב הכולל יעמוד סכום הכסף שאתה לוקח במזומן בתוספת ריבית על הכסף שאתה לווה. ברוב המקרים, החוב שלך גדל לאורך זמן – כי אתה לווה כסף ולא ביצוע תשלומים כלשהם (אולי אפילו להיות השאלה יותר בכל חודש).
כאשר ההלוואה שלך מגיעה עקב, זה חייב להיות נפרע. ההלוואה הינה עקב בדרך כלל כאשר יש כל הלווים “לצמיתות” הוצא. עם זאת, משכנתאות לאחור יכולות גם לבוא עקב אם לא תצליח לעמוד בתנאי ההסכם שלך – אם אתה לא משלם הארנונה שלך, למשל.
רוב המשכנתא ההפוכה גמולם באמצעות מכירת הבית. לדוגמה, אחרי מותך, הבית ממשיך בשוק, ואתה מקבל במזומן שניתן להשתמש בהם כדי לפרוע את ההלוואה. אם אתה חייב פחות ממה שאתה מוכר את הבית עבור, אתה מקבל כדי לשמור על הפער. אם אתה חייב יותר ממה שאתה מוכר את הבית עבור, אתה לא צריך לשלם את ההפרש עם HECM (או במילים אחרות, אתה “לנצח”).
בחלק מהמקרים, היורשים שלך יחליטו לשמור על הבית. במקרים אלה, סכום ההלוואה המלא מתבקש – גם אם יתרת ההלוואה היא גבוהה יותר מהערך של הבית. היורשים שלך תצטרך לבוא עם סכום גדול של כסף כדי לשמור על הבית במשפחה.
דרישות
כדי לקבל משכנתא הפוכה, תצטרך לפגוש כמה קריטריונים בסיסיים.
כללים בסיסיים:
- הבית הוא מקום המגורים העיקרי (אתה לא יכול להשתמש לנכס מניב, למשל)
- אתה לפחות 62 שנים
- אתה לא עבריין על חוב כלשהו הממשל הפדרלי
עצמי מספיק: מאז אתה לוקח כסף החוצה של הבית שלך, אתה צריך כמות משמעותית של הון עצמי בבית שלך לצייר מ. אין הלוואה חישוב ערך כמו היית צריך עם משכנתא “קדימה”.
הוצאות שוטפות: חייבים יש לך את היכולת להמשיך לשלם הוצאות שוטפות הקשורות לביתך (תצטרך להוכיח שאתה מסוגל לעמוד בקצב של הוצאות). הדבר מבטיח כי הנכס שומר הערך שלו ושאתם ממשיכים להיות בעלים של הנכס. לדוגמא, תצטרך הוצאות תחזוקה מתמשכות, וייתכן שתצטרך לשלם ארנונה ודמי ביטוח.
הכנסה: אתה לא צריך הכנסה זכאית לקבל משכנתא הפוכה בגלל שאתה לא נדרש לבצע תשלומים על ההלוואה.
ייעוץ: לפני HECM שלך ממומן, אתה חייב להשתתף “מפגש מידע לצרכן” עם יועץ HECM HUD-אושר. זה אמור לספק מידע בלתי מוטה על המוצר.
משכנתא ראשונה: אם אתה עדיין חייב כסף על הבית שלך, אתה עדיין יכול לקבל משכנתא הפוכה (כמה אנשים עושים את זה על מנת לחסל את התשלומים החודשיים הקיים). עם זאת, המשכנתא ההפוכה תצטרך להיות השעבוד מהדרגה הראשון על הנכס. עבור מרבית הלווים, זה אומר לשלם את חוב המשכנתא הנותר שלך עם חלק המשכנתא ההפוכה שלך. זוהי הקלה אם יש לך בערך 50% הון עצמי בבית שלך (או יותר).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.