סוכני נדל”ן, קציני הלוואה, וההורים שלך יש כנראה כל ספר לך כי קניית בית היא השקעה מצוינת שתוביל לתשואות בשלב מאוחר יותר בחיים.
אבל המציאות היא כי הרווחים ממכירת המגורים העיקריים שלך צפויים להיות די קטן-אם הם יתממשו בכלל.
Table of Contents
ערכת הנדל”ן ואינפלציה
הדבר הראשון שיש לשקול הוא הערכה הביתה בהקשר של אינפלציה.
אתם עשויים להיות מופתעים להבין כי התיסוף של הבית שלך יכול להתקזז על ידי אינפלציה. זה נכון במיוחד אם אתה לא חי בתוך שוק חם הנדל”ן. אנחנו שומעים סיפורים דרמטיים הוקרה באזורים מסוימים של המדינה, אבל רוב האנשים קונים בתים באזורים בהם הערכה שנתית כנראה לא לנצח את האינפלציה על ידי הרבה.
בחודש ספטמבר 2007, על פי הבנק הפדרלי של סנט לואיס , מחיר המכירה החציוני של בתים חדשים שנמכרו בארצות הברית היה 240,300 $. בחודש ספטמבר 2017, מספר כי היה עד 319,700 $. עם זאת, כאשר אתה מפעיל כמה מספרים באמצעות מחשבון האינפלציה בארה”ב , חלק כי ההערכה נעלם. במקום לראות 79,400 $ לאות הערכה, את הערך האמיתי של ההערכה כי הוא קרוב יותר 33,648 $.
זה עדיין לא נראה יותר מדי רע. אחרי הכל, את הערך של הבית שלך גדל בלמעלה מ 30,000 $. אבל בואו לא לשכוח עלויות.
בעלות על בית מגיעה עם עלויות נוספות
הבא, אתה צריך להחסיר את עלויות בעלות הביתה מהבית הרווחי שלך.
נניח שאתה מקבל משכנתא עבור 250,000 $ בריבית של 3.92 אחוזים. במהלך 30 שנים, על פי מחשבון המשכנתא של גוגל, אתה תשלם 175,533 $ ריבית. גם אם הבית שלך מעריך ידי אינפלציה-מותאם 30,000 $ כל 10 שנים (בסך 90,000 $), זה עדיין לא מספיק כדי לקזז את הריבית שתשלם על ההלוואה.
והאינטרס שאתה משלם הוא לא העלות היחידה שעומדת בפניך. זכור כי אתה משלם ארנונה ברוב המדינות. הלוואה לסטודנטי מחשבון המשכנתא של הגיבור כולל חישוב ארנונה. אם הארנונה שלכם מסתכמת 1.5 אחוזים בשנה, אתה יכול לראות תשלום מס כולל של 117,000 $ במשך 30 שנים. וזה מתנער מכל עליות-כמו מס רכוש הבית שלך מעריך ערך, וכך גם הארנונה שלך.
זה נכון שאתה יכול לנכות חלק העלויות שלך על החזרי המס שלך, אבל ניכוי אין את אותו הערך כזיכוי. זה יכול להוריד את ההכנסה שלך ואת חבות המס שלך, אבל לא על בסיס דולר עבור דולר. חוץ מזה, על פי קרן המס, רק כ 30 אחוזים ממשקי בית לפרט. אם אתם בין אלה שיש לפרט, לא תראה שום הטבת מס קשורה המשכנתא שלך.
עלויות אחרות הקשורות לבעלות הבית כוללות תחזוקה ותיקונים, כמו גם ביטוח דירה. ייתכן גם צריך לשלם ביטוח משכנתא אם המקדמה שלך היא פחות מ 20 אחוזים. עד שאתה גורם עשורים של עלויות אלה, הוסיפו הריבית ומסי רכוש משכנתא שלך, את הסיכויים אפילו לשבור אפילו הם די קטנים, גם אם הבית שלך אינו מעריך ערך לאורך זמן.
מה אם אתה בסופו של דבר למכור באופן בלתי צפוי?
אנחנו אוהבים לחשוב כי שוק הנדל”ן תמיד יעלה. עם זאת, כפי שראינו בין 2007 ו 2009, הנדל”ן יכול להיווצר בועה כמו כל נכס אחר. התפוצצות בועת הנדל”ן יצרה מצב שבו אלפי אנשים בסופו של דבר לאבד הרבה כסף. אם אתה יכול לרכוב על ירידה במחיר, ייתכן שלא להפסיד כמה שיותר.
עם זאת, אם אתם נאלצים למכור במהלך התרסקות שוק הנדל”ן, אין הרבה שאתה יכול לעשות כדי להציל את המצב. אתה יכול בסופו של דבר להפסיד כסף על הבית שלך, על גבי מה שכבר שילמת ריבית, מסים, ועלויות אחרות.
מה בנוגע לשכירת?
כמובן, כהשקעה מושלמת כפי קנייה יכולה להיות, אפשר להצביע על השכרה כי לא יכול להיות הפתרון. אחרי הכל, כשאתה עושה תשלומי משכנתא, אתה לפחות לבנות הון עצמי בבית.
כשאתה לשכור, אתה עוזר המשכיר שלך לבנות הון עצמי.
עם זאת, אין זה אומר להשכיר כי יש להימנע בכל מחיר. בהתאם השוק שלך, שכירה יכולה להיות בחירה טובה, גם אם זה אומר שאתה לא בונים עצמיים.
זה נכון במיוחד אם אתה גר באזור עם מחירי הבתים גבוהים, ואתה יכול לשכור עבור פחות העלויות החודשיות המצרפי של משכנתא, תחזוקה, ועלויות אחרות. לא רק אתה חוסך כסף על בסיס חודשי, אבל אז אתה יכול להשקיע את ההבדל בשוק ואפשרות לממש הערכה גדולה יותר ממה שהיה מקבל מההשקעה בביתך.
בין נובמבר 2007 לנובמבר 2017, ה- S & P 500 היו תשואה שנתית של 9.672 אחוז, מתואמת לאינפלציה. נניח שזה היה עולה לך 1100 $ לחודש להחזיק בבית באותה התקופה, אבל במקום זה אתה גר בדירה עם שכירות חודשית של 700 $. אם אתה משקיע את ההבדל 400 $ בין השכירה ורכישה בכל חודש מעל 10 שנים אלה, הערך של ההשקעה שלך יהיה 83,587.81 $.
יש גם את העובדה כי השכרה אומרת שאתה לא להפסיד המון כסף אם אתה נאלץ למכור את הבית שלך בתקופות של שפל. מצד השני, אם אתה מצליח להישאר בבית ויוצאים ברכיבת אירועי שוק שפל בנדל”ן, אתה יכול לבנות הון עצמי מספיק בבית שלך כי זה יכול לשמש במהלך פרישה. גם אם אתה רק לשבור אפילו (או אפילו אם אתה מאבד הכולל) על הבית, זה יכול להיות רכב נאלץ חיסכון כי יש הפוטנציאל לספק לך כמות גדולה של הון כאשר אתה מוכר.
זה גם יכול להיות מקום לגור השכרה ללא בשנתי הפרישה שלך (ייתכן שעדיין צריך לשלם ארנונה, אולם), או שאתה יכול להשתמש משכנתא הפוכה לגישה להון כדי לסגור פער הכנסת פרישה. לא תראה אותן אופציות כשאתה לשכור.
בעת רכישת בית היא השקעה
במקום לראות המגורים העיקריים שלך כהשקעה, לשקול סיבות אחרות לקנות. אולי אתה רוצה מקום לקרוא משלך, לבנות הון עצמי, ואת להשתרש בקהילה. כל אלה הם סיבות טובות לקנות! לעומת זאת, אם אתה חושב יהיה לך חיים ניידים יותר, זה יכול היה הגיוני יותר לשכור, גם אם אתה לא בונה עצמית. כל עוד אתה לקבוע הוראות אחרות לתכנון עבור העתיד שלך, שכירה יכולה להיות אפשרות מעשית, תלוי בשוק המקומי ומטרות אורח החיים שלך לטווח הארוך.
לבסוף, אם אתה רוצה להפוך את ביתך למקום השקעה אמיתית, אתה צריך לעשות משהו אחר מאשר לחיות בה. להשכירו לאחר שתעביר או להשתמש בו כדי להרוויח כסף באמצעות ב- Airbnb יכול להיות דרכים ממש לראות החזר על רכישת הבית שלך.
אבל אם אתה רק חיית שם, לא כדאי לסמוך על מתן זה מחזיר השקעה גדולה.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.