השקעות נדל”ן היו זה מכבר דרך אמינה לחופש כלכלי. על ידי הבנת יסודות השקעות הנדל”ן , תוכלו ליצור זרם קבוע של הכנסה פסיבית, לבנות עושר ולהשיג את המטרות הפיננסיות שלכם. מדריך זה ידריך אתכם דרך המושגים, האסטרטגיות והשיקולים הבסיסיים להשקעה בנדל”ן ליצירת הכנסה פסיבית .

הבנת יסודות השקעות נדל”ן

בליבתה, השקעה בנדל”ן כרוכה ברכישת נכס לצורך ייצור הכנסה או רווח. הכנסה פסיבית בנדל”ן פירושה להרוויח כסף באופן קבוע ללא מעורבות פעילה. ניתן להשיג זאת באמצעות הכנסות משכירות, עלייה בערך הנכס או אסטרטגיות השקעה אחרות .

יתרונות השקעות נדל”ן

השקעה בנדל”ן מציעה מספר יתרונות :

• תזרים מזומנים יציב: נכסים להשכרה יכולים לספק הכנסה חודשית עקבית .
• הערכה: עם הזמן, ערכי הנכסים נוטים לעלות, מה שבונה הון עצמי .
• הטבות מס: ניכויים עבור ריבית משכנתא, ארנונה ופחת יכולים להפחית את ההכנסה החייבת במס .
• מינוף: שימוש בהון שאול מאפשר השקעות גדולות יותר ותשואות פוטנציאליות .
• גיוון: נדל”ן מוסיף גיוון לתיק השקעות, ומפחית את הסיכון הכולל .

סוגי השקעות נדל”ן

נכסי מגורים

השקעה בבתים פרטיים, דופלקסים או בנייני דירות היא נפוצה. נכסים אלה יכולים לייצר הכנסות משכירות ולעלות בערכם לאורך זמן .

נכסים מסחריים

נדל”ן מסחרי כולל בנייני משרדים, שטחי מסחר ומחסנים. לנכסים אלה יש לרוב תקופות שכירות ארוכות יותר ויכולים לספק הכנסה גבוהה יותר.

קרנות השקעות נדל”ן (REITs)

קרנות REIT מאפשרות למשקיעים לקנות מניות בתיק נכסי נדל”ן. הן מציעות נזילות ודורשות פחות הון מאשר בעלות ישירה על נכסים.

מימון המונים בנדל”ן

פלטפורמות מקוונות מאפשרות למשקיעים לאגד כספים עבור פרויקטים של נדל”ן. גישה זו מציעה גישה לעסקאות גדולות יותר עם השקעות קטנות יותר .

צעדים להתחלת השקעה

1. קבעו מטרות ברורות

לפני שאתם משקיעים, חשוב להבין מדוע אתם עושים זאת. האם אתם מחפשים תזרים מזומנים חודשי עקבי? עלייה בהון לטווח ארוך? הטבות מס? או שילוב של שני הדברים?

התחילו בכתיבת המטרות שלכם לטווח קצר ולטווח ארוך. מטרות לטווח קצר עשויות לכלול הכנסה מספקת משכירות כדי לכסות את תשלומי המשכנתא שלכם. מטרות לטווח ארוך יכולות לכלול פרישה מוקדמת באמצעות זרמי הכנסה פסיבית. מטרות ברורות אלו יסייעו לכם להנחות כל החלטה עתידית ויצמצמו את הסיכוי להשקעה בנכס הלא נכון.

2. הערך את מצבך הפיננסי

אחד היסודות החשובים ביותר בהשקעות נדל”ן הוא לדעת את מצבכם הכלכלי. בדקו את החסכונות, דירוג האשראי והחובות הקיימים שלכם.

תזדקק לפרופיל אשראי בריא כדי להבטיח תנאי מימון טובים. דירוג אשראי מעל 700 בדרך כלל מזכה אותך בריביות משכנתא נמוכות יותר. אם הציון שלך נמוך מכך, שקול לפרוע חובות או לתקן שגיאות בדוח האשראי לפני הגשת בקשה להלוואה.

בדקו כמה מזומנים נזילים יש לכם למקדמה, עלויות סגירה ועתודות חירום. מלווים מסורתיים דורשים לעתים קרובות מקדמה של 20% עבור נכסי השקעה. חלק מההלוואות המגובות על ידי הממשלה כמו FHA או VA מקלות יותר, אך הן בדרך כלל מיועדות למגורים ראשיים.

כמו כן, קחו בחשבון את יחס החוב להכנסה (DTI) שלכם. מלווים רוצים לוודא שאתם לא נמצאים תחת לחץ כלכלי יתר על המידה. יחס DTI מתחת ל-36% נחשב בדרך כלל בריא.

3. בנה את הידע והרשת שלך

לימוד יסודות השקעות נדל”ן לא נגמר אחרי קריאת מאמר אחד. שוק הנדל”ן מתפתח כל הזמן. השקיעו זמן בקריאת ספרים, השתתפות בסמינרים, האזנה לפודקאסטים ומעקב אחר בלוגים בעלי מוניטין.

הקיפו את עצמכם באנשים שיודעים מה הם עושים. מצאו מנטור, הצטרפו למפגשים מקומיים של משקיעי נדל”ן, או צרו קשר עם סוכני נדל”ן ומשכנתאות המתמחים בנכסי השקעה.

4. בחר אסטרטגיית השקעה

לא כל אסטרטגיות הנדל”ן מתאימות לכולם. הבנת הזמן, הכישורים וההון שלכם תעזור לכם לבחור את הטובה ביותר.

אם אתם מחפשים תשואות יציבות עם מינימום עבודה, נכסי מגורים מסוג “קנה והחזק” עשויים להתאים לכם. אם אתם מוכנים להיות יותר מעורבים, החלפת בתים או ניהול השכרות לטווח קצר יכולים להביא תשואות גבוהות יותר אך מסוכנות יותר.

אסטרטגיה נוספת של יסודות השקעות נדל”ן כוללת פריצה ל”בית” (House Hacking). משמעות הדבר היא מגורים בחלק מהנכס (כמו דופלקס) תוך השכרת השאר. זוהי דרך מצוינת להתחיל להשקיע עם סיכון מינימלי ולצבור ניסיון כמשכיר.

אסטרטגיות נוספות כוללות נכסים מסחריים, סינדיקציות נדל”ן וקרנות REIT. לכל אחת מהן פרופילי סיכון, דרישות הון ורמות מעורבות שונות.

5. חקרו את השוק ביסודיות

מחקר שוק הוא אחד היסודות הכי פחות מוערכים אך חשובים בהשקעות נדל”ן . נדל”ן הוא מקומי מאוד, כלומר מה שעובד בעיר אחת לא בהכרח יעבוד באחרת.

התחילו בבחירת המיקום הנכון. חפשו אזורים עם צמיחת תעסוקה חזקה, גידול אוכלוסין, בתי ספר טובים, שיעורי פשיעה נמוכים ופרויקטים של תשתית עתידיים. גורמים אלה משפיעים הן על ערכי הנכסים והן על הביקוש להשכרה.

לאחר מכן, צללו לפרטים הספציפיים לנכס. בדקו את שיעורי הפנויה של נכסי השכירות, הכנסות ממוצעות משכירות, הוצאות תפעול ומגמות מחירים היסטוריות. אתרים כמו Zillow, Redfin או MLS המקומי שלכם יכולים להיות נקודות התחלה מצוינות.

בקרו בשכונות באופן אישי במידת האפשר. סעו ברכב בשעות שונות של היום, דברו עם שכנים והעריכו את מצב הנכסים באזור שמעניין אתכם.

הבינו גם את חוקי השוכר-משכיר המקומיים. ישנם אזורים ידידותיים יותר למשכיר, בעוד שאחרים מעדיפים הגנות על השוכר, דבר שיכול להשפיע על החלטות הניהול שלכם.

6. הבטחת מימון וקבלת אישור מראש

מימון הוא הגשר בין מציאת הנכס המושלם לבין הבעלות עליו. בדקו אפשרויות שונות וקבלו אישור מראש לפני שתתחילו בחיפוש הנכס שלכם.

הלוואות קונבנציונליות הן הנפוצות ביותר, אך ניתן לשקול גם:

• הלוואות FHA (מקדמה נמוכה לרוכשי דירה ראשונה)
• הלוואות VA (לוותיקים ומשפחות צבאיות)
• הלוואות תיק (מבנקים קטנים יותר או אגודות אשראי)
• הלוואות כסף קשות (למימון מהיר לטווח קצר, המשמשות לעתים קרובות על ידי משקיעי בתים)
• מימון בעלים (כאשר המוכר משמש כמלווה)

אחד העקרונות המעשיים של השקעות נדל”ן הוא השוואת אפשרויות הלוואה מעבר לריביות בלבד. יש לקחת בחשבון את תנאי ההלוואה, עלויות הסגירה, דרישות המקדמה והאם ההלוואה מאפשרת השקעות בנכסים מרובים.

קבלת אישור מראש מעניקה לך הבנה טובה יותר של התקציב שלך והופכת אותך לקונה חזק יותר בשוק תחרותי.

7. ניתוח ובחירת הנכס הנכון

מציאת נכס ההשקעה המתאים לוקחת זמן. אל תמהרו. התמקדו בנכסים שעומדים בקריטריונים שלכם מבחינת תזרים מזומנים, פוטנציאל עלייה ומיקום.

ערכו את המספרים על כל נכס. זה כולל חישוב הכנסות שכירות פוטנציאליות, ארנונה, ביטוח, עלויות תחזוקה, דמי HOA (אם רלוונטי) ושיעורי ריקנות.

השתמשו בנוסחאות כמו:

• שיעור היוון = הכנסה תפעולית נטו / מחיר רכישה
• תשואה על מזומן = תזרים מזומנים שנתי / סך כל המזומנים שהושקעו

שאפו לתזרים מזומנים חיובי לאחר כל ההוצאות. גם אם נכס נראה מושלם, ייתכן שהוא לא השקעה טובה אם החישובים לא עובדים.

תמיד בצעו בדיקה מקצועית לפני סגירת העסקה. בעיות נסתרות כמו בעיות יסוד או נזק לגג עלולות להפוך עסקה משמעותית לנטל כלכלי.

8. ניהול או מיקור חוץ של תפעול הנכסים שלך

לאחר שהנכס בבעלותכם, החליטו עד כמה אתם רוצים להיות מעורבים. אם אתם נוקטים באסטרטגיות הכנסה פסיבית, שקלו לשכור מנהל נכסים. הוא יטפל בסינון שוכרים, גביית שכר דירה, תחזוקה ותאימות לחוק.

אם אתם מנהלים את הנכס בעצמכם, היו מוכנים לטפל בתיקונים, מקרי חירום בשעות הלילה המאוחרות ותלונות שוכרים. תצטרכו גם להבין את חוקי הדיור ההוגן, הסכמי שכירות ותהליכי פינוי.

טיפ חשוב ביסודות השקעות נדל”ן הוא להתייחס לנכס שלכם כמו לעסק. שמרו תיעוד מפורט, עקבו אחר הוצאות ושמרו על תקשורת טובה עם השוכרים. שוכרים מרוצים נוטים להישאר זמן רב יותר, מה שמפחית את תחלופת הנכסים ומגדיל את הרווחיות.

השתמשו בתוכנת ניהול נכסים כדי להישאר מאורגנים ולאוטומטיים משימות כמו תזכורות לשכר דירה ובקשות תחזוקה.

אסטרטגיות להכנסה פסיבית

קנה והחזק

רכישת נכסים להשכרה לטווח ארוך. אסטרטגיה זו בונה הון עצמי ומספקת הכנסה מתמשכת .

פריצת בית

לגור ביחידה אחת בנכס מרובה יחידות תוך השכרת שאר היחידות. גישה זו מפחיתה את הוצאות המחיה ומייצרת הכנסה .

השכרות לטווח קצר

השכרת נכסים בפלטפורמות כמו Airbnb במחירים גבוהים יותר ללילה. אסטרטגיה זו דורשת ניהול רב יותר אך יכולה להניב תשואות גבוהות יותר .

סינדיקציות נדל”ן

השקיעו בעסקאות נדל”ן גדולות עם משקיעים אחרים. סינדיקציות מציעות הכנסה פסיבית ללא האחריות של ניהול נכסים .

סיכונים ושיקולים

בעוד שהשקעה בנדל”ן מציעה יתרונות רבים, חשוב להיות מודעים לסיכונים הפוטנציאליים :

• תנודות בשוק: ערכי הנכסים יכולים לרדת עקב האטה כלכלית .
• דירות פנויות: תקופות ללא שוכרים עלולות להפחית את ההכנסה.
• עלויות תחזוקה: תיקונים בלתי צפויים עלולים להשפיע על הרווחיות .
• אתגרי מימון: קבלת הלוואות עשויה להיות קשה עם אשראי גרוע או חוב גבוה .
• סוגיות משפטיות: חוקי השוכר-משכיר משתנים בהתאם למיקום ויכולים להשפיע על הפעילות .

שאלות נפוצות על יסודות השקעות נדל”ן

פְּסַק דִין

הבנת יסודות השקעות הנדל”ן היא הצעד הראשון לקראת בניית הכנסה פסיבית והשגת עצמאות כלכלית. על ידי קביעת יעדים ברורים, מחקר שוק ובחירת אסטרטגיית השקעה נכונה, תוכלו ליצור זרם הכנסה בר-קיימא באמצעות נדל”ן. בין אם אתם מעדיפים ניהול מעשי או השקעות פסיביות, נדל”ן מציע הזדמנויות מגוונות להגדלת עושרכם.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

האם נדל”ן עושה השקעה טובה לפנסיה? זה בהחלט יכול, ואנשים רבים הבטיחו אורח חיים נוח על ידי בניית תיק של נכסי נדל”ן.

עם זאת, שום דבר לא מובטח ב 100% וכמה אנשים אומללים מאבדים את החולצה שלהם, וכל השאר יחד עם זה. נדרש כמות מסוימת של ידע, מיומנות, אינטואיציה ואומץ כדי להשקיע בנדל”ן. אם יש לך מאפיינים אלה, ואתה עושה זאת נכון, נדל”ן יכול להיות השקעה נהדרת.

שפר את הידע שלך בתחום הנדל”ן

כמו כל מקצוע, כדי להיות טובים בזה, אתה צריך לדעת מה אתה עושה. תוכלו להפוך השקעות נדל”ן למקצוע שמאפשר לכם זמן פנוי רב, אך היו מוכנים להשקיע שנים וסבלנות.

ישנם המון סמינרים המפורסמים כיצד להשקיע בנדל”ן, ולמרות שחלקם ככל הנראה הגונים, בסופו של דבר אחרים יעלו לך אלפי דולרים תמורת הרבה יותר קלסרים משרדיים. אם אתה מתכוון להפוך את הנדל”ן להשקעה טובה, התחל בקריאת ספרים בנושא השקעות נדל”ן שנכתבו על ידי מומחה מכובד כמו ג’ון טי ריד. מקום טוב להתחיל בו הוא כיצד להתחיל בעבודה בהשקעות נדל”ן של ריד .

רוברט קיוסאקי פרסם ספרים ידועים רבים ביניהם אבא עשיר, אבא מסכן ויתרון לא הוגן. יש מי שמוצא שספריו מלהיבים אתכם ונרגשים, וכדאי לקרוא אותם, אך אולי אינם מציגים מבט אובייקטיבי לחלוטין על מה שנדרש בכדי לבצע השקעות נדל”ן טובות, בעוד שספריו של ג’ון ט. ריד נוטים להיות בעלי ידע שמיש לשימוש. כל הדיוט.

פוליש את הכישורים שלך

ישנן דרכים רבות להשקיע בנדל”ן. יש הבוחרים לשער, מחפשים פיסת אדמה שהם יכולים להעיף, או בית שהם יכולים לשפץ ולמכור במהירות בשוק עולה. אחרים מחפשים בעקביות נכסים מניבים; או שטחי משרדים מסחריים, דירות או דופלקסים, או בתי מגורים שהם יכולים להשכיר.

העריך את כישוריך וההון הזמין שלך כדי לקבוע כיצד תוכל לבחור את ההשקעות הראשונות שלך. בעלי קשרים הדוקים לתוכניות הפיתוח של עירם עשויים להיות בעלי יכולת לזהות פיסות אדמה אטרקטיביות. בעלי קשרים קבלניים יוכלו לבצע שיפוצים בהנחה.

אנשים עצמאיים כלכלית רבים בנו את תיקי הנדל”ן שלהם עם נכסים מניבים. זה דורש מבט ארוך טווח ויכולת לרסק מספרים. יש לקחת בחשבון כמה דברים לפני שאתה קונה נכס להשכרה, כמו למשל שיעור הפנויים הפנויים. סביר להניח שהנכס שלך לא יושכר 365 יום בשנה, שנה אחר שנה. אנשים שוכחים לפעמים להכניס פרטים כאלה לחישובים שלהם ויכולים בסופו של דבר להגזים בהכנסותיהם הצפויות. 

יש גם דרישות רישום ושיקולי מס שיש להתמודד איתם בעת השקעה בנדל”ן. ניכוי מס מקרקעין בשכירות עובד עבור חלקם, אך לא מדובר בכסף בחינם. פחת עשוי לסייע בהגנה על חלק מההכנסות השוטפות ממיסוי, אך הפחת נתפס מחדש מאוחר יותר כך שגם זו אינה ארוחת צהריים בחינם. 

לפתח את האינטואיציה שלך

ישנן שתי אמירות על נדל”ן שסביר להניח ששמעת. הראשון הוא “מיקום, מיקום, מיקום”. זה נכון. אתה צריך אינטואיציה לגבי אילו אזורים בעיר עשויים להפוך לפופולריים, ומאילו אזורים להתרחק. בכלכלה איטית, נכסי נדל”ן להשכרה במקומות מוצקים יישארו מבוקשים מאוד. עם זאת, אל תקפצו לרכוש פיסת נכס אלא אם אתם מכירים את האזור.

הימנע מהטעות של בלבול אינטואיציה עם התלהבות. כאשר הנדל”ן פרח בשנים 2004-2006, אנשים רבים קפצו פנימה. מעניין לציין שרבים מגורוסי הנדל”ן כביכול החלו למכור בשקט בשקט את אחזקותיהם. האינטואיציה שלהם, בשילוב עם מיומנות, אמרו להם לצאת ולשבת בצד כמה שנים.

לפעמים זה לוקח אומץ

אמירה נפוצה נוספת היא כי “נדל”ן לוקח כיסים עמוקים”, שבדרך כלל נכון. יהיו לך ארנונה לשלם, זמנים שבהם נכס להשכרה עשוי להיות ריק בעוד שיש לך משכנתא לשלם, ועלות התיקונים והתחזוקה שצריך לעשות.

מינוף (הלוואה לקנייה) יכול להיות אסטרטגיה יעילה לבניית תיק נדל”ן אם נעשה בזהירות. בנדל”ן להשכרה כמו בכל דבר אחר, כשאתה משתמש במינוף אתה קונה נכס בכסף של מישהו אחר. זה נהדר, אבל זה בא עם סיכון; מינוף רב מדי יכול להיות מסוכן.

בתקופה שבין 2009 ל 2011, אנשים רבים צפו בתיקי הנדל”ן שלהם סובלים מכיוון שהשתמשו ביותר מדי מינוף, ורבים איבדו את כל הנכסים שלהם. תרחיש אופייני התרחש בקרב רבים ככל שהכלכלה האטה, כאשר כמה שוכרים עברו להתגורר, מקורות הכנסה אחרים ירדו, ולמשקיעי הנדל”ן לא היה את תזרים המזומנים להמשיך ולשלם את המשכנתאות על נכסי ההשקעה הריקים שלהם בזמן שהמתינו כַּלְכָּלָה. לא היו להם הכיסים העמוקים הדרושים.

קניית נכס כדי להעיף דורשת גם אומץ. הנכס לא יכול להימכר במהירות כפי שחשבתם, וחייבים להיות לכם מספיק מזומנים בכדי לכסות את המשכנתא עד שהנכס ימכר. תעמוד בפני החלטה להיאחז בה ולחכות או למכור אותה במחיר נמוך יותר. צריך לשלב מעיים עם ידע, מיומנות ואינטואיציה כדי להיות יעילים.

בשורה התחתונה

נדל”ן יכול להיות השקעה טובה אם אתה מחנך את עצמך והולך בדרך הנכונה. אם ברצונך להשתמש בנדל”ן לבניית מקור קבוע להכנסה לפנסיה, הפעל סבלנות ועבוד באופן שיטתי בזמן שאתה בונה תיק נכסים מניבים.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

בכל הנוגע להרוויח כסף בהשקעות נדל”ן, יש רק קומץ דרכים לעשות זאת. למרות שהמושגים פשוטים להבנה, אל תטעו לחשוב שניתן ליישם אותם ולבצע אותם בקלות. הבנה של יסודות הנדל”ן יכולה לעזור למשקיעים לעבוד כדי למקסם את הרווחים שלהם. נדל”ן מעניק למשקיעים סוג נכסים נוסף בתיק, מגדיל את הפיזור ויכול להגביל את הסיכונים אם ניגשים אליו נכון.

ישנן שלוש דרכים עיקריות שמשקיעים עשויים להרוויח כסף מנדל”ן:

1. עליית ערך הנכס
2. הכנסות משכירות הנגבות על ידי השכרת הנכס לדיירים
3. רווחים המופקים מפעילות עסקית התלויה בנדל”ן

כמובן שתמיד ישנן דרכים אחרות להרוויח באופן ישיר או עקיף מהשקעות נדל”ן, כמו למשל ללמוד להתמחות בתחומים אזוטריים יותר כמו תעודות שעבוד מס. עם זאת, שלושת הפריטים המפורטים לעיל מהווים רוב מוחלט מההכנסה הפסיבית – וההון האולטימטיבי – שנעשו בענף הנדל”ן.

עליית ערך הנדל”ן

ראשית, חשוב שתבין שערכי הנכס לא תמיד עולים. היעדר גידול בנכסים זה יכול להתבטא עד כאב בתקופות כמו סוף שנות השמונים וראשית שנות התשעים, ובשנים 2007-2009 כשקרס שוק הנדל”ן. למעשה, במקרים רבים, ערכי הנכסים לעיתים רחוקות מנצחים את האינפלציה – עליית המחירים הממוצעים בכלכלה.

לדוגמה, אם אתה הבעלים של נכס של 500,000 $ והאינפלציה היא 3%, הנכס שלך עשוי להימכר ב -515,000 $ (500,000 $ x 1.03%), אבל אתה לא עשיר יותר מאשר בשנה שעברה. כלומר, אתה עדיין יכול לקנות אותה כמות של חלב, לחם, גבינה, נפט, בנזין וסחורות אחרות (נכון, הגבינה עשויה להיות נמוכה יותר השנה ובנזין עולה, אך רמת החיים שלך תישאר זהה בערך). הסיבה היא שהרווח של 15,000 $ לא היה אמיתי. זה היה סמלי ולא הייתה לו השפעה ממשית מכיוון שהעלייה נבעה מהאינפלציה הכוללת.

אינפלציה והשקעות נדל”ן

כאשר האינפלציה מתרחשת, לדולר יש פחות כוח קנייה. זה קורה מכיוון שהממשלה צריכה ליצור – להדפיס – כסף כשהיא מוציאה יותר ממה שהיא לוקחת באמצעות מיסים. כל השאר שווה, לאורך זמן, התוצאה היא שכל דולר קיים יאבד ערך והיה שווה פחות ממה שהיה בעבר.

אחת הדרכים בהן משקיעי הנדל”ן החביבים ביותר יכולים להרוויח כסף בנדל”ן היא לנצל מצב שנראה כי הוא צץ מדי כמה עשורים. הם עושים זאת כאשר האינפלציה צפויה לחרוג משיעור הריבית הנוכחי של חוב ארוך טווח. בתקופות אלה אתה עלול למצוא אנשים שמוכנים להמר על ידי רכישת נכסים, הלוואת כסף למימון הרכישה ואז ממתינים לאינפלציה שתגבר.

ככל שהאינפלציה מטפסת, משקיעים אלה יכולים לשלם את המשכנתא בדולרים ששווים הרבה פחות. מצב זה מייצג העברה מחוסכים לחייבים. ראית הרבה משקיעי נדל”ן מרוויחים כסף בדרך זו בשנות השבעים ותחילת שנות השמונים. האינפלציה יצאה משליטה עד שפול וולקר הבן – נשיא הפדרל ריזרב בין 1979 ל -1987 – לקח 2×4 בגבו והביא אותו לשליטה על ידי העלאת הריבית בצורה דרסטית.

רכישות בשיעור מכסה מותאם מחזורית

החוכמה היא לקנות כאשר שיעורי המכסה המתואמים במחזוריות – שיעור התשואה על השקעת נדל”ן – הם אטרקטיביים. אתה קונה כשאתה חושב שיש סיבה ספציפית שמקרקעין מסוימים יהיה מתישהו שווה יותר משיעור הכובע הנוכחי בלבד מצביע על כך שהוא אמור להיות.

לדוגמא, יזמי נדל”ן יכולים להסתכל על פרויקט או פיתוח, על המצב הכלכלי סביב אותו פרויקט או על מחיר הנכס ולקבוע הכנסה עתידית מדמי שכירות לתמיכה בהערכת השווי הנוכחי. הערך הנוכחי עשוי להיראות יקר מדי על סמך התנאים הנוכחיים סביב הפיתוח. עם זאת, מכיוון שהם מבינים בכלכלה, בגורמי שוק ובצרכנים, משקיעים אלה יכולים לראות רווחיות עתידית.

יתכן שראיתם מלון ישן ונורא על שטח אדמה נהדר הופך למרכז קניות שוקק עם בנייני משרדים המשאירים דמי שכירות לא מבוטלים עבור הבעלים. נעדר תזרים מזומנים, ערך נוכחי נקי, אתה משער במידה זו או אחרת, לא משנה מה תגיד לעצמך. תדרוש אינפלציה משמעותית במטבע הנקוב – אם אתה משתמש בחובות למימון הרכישה – כדי לחלץ אותך. אתה יכול גם להיות תלוי באיזה אירוע בהסתברות נמוכה יסתדר לטובתך. 

השכרה כהשקעת נדל”ן

להרוויח כסף מגביית שכר דירה כל כך פשוט שכל ילד בן 6 שאי פעם שיחק משחק של מונופול מבין ברמה הקרבית כיצד פועלים היסודות. אם אתה הבעלים של בית, בניין דירות, בניין משרדים, מלון או כל השקעה אחרת בנדל”ן, אתה יכול לגבות דמי שכירות כדי לאפשר להם להשתמש בנכס או במתקן. 

כמובן, פשוט וקל הם לא אותו דבר. אם אתה הבעלים של בנייני דירות או בתים להשכרה, אתה עלול למצוא את עצמך מתמודד עם כל דבר, החל משירותים שבורים ועד דיירים המפעילים מעבדות מתכת. אם אתה הבעלים של קניונים חשובים או בנייני משרדים, ייתכן שתצטרך להתמודד עם עסק שהושכר ממך פושט רגל. אם אתה הבעלים של מחסנים תעשייתיים, אתה עלול למצוא את עצמך עומד בפני חקירות סביבתיות בגין פעולות הדיירים שהשתמשו בנכס שלך. אם ברשותך יחידות אחסון, גניבה עלולה להדאיג. השקעות נדל”ן להשכרה אינן מהסוג אליו תוכלו להתקשר ולצפות שהכל ילך כשורה.

שימוש בשיעור שווי להשוואת השקעות

החדשות הטובות הן שיש כלים זמינים שמקלים על השוואה בין השקעות נדל”ן פוטנציאליות. אחד מאלה, שיהפוך אתכם לא יסולא בפז עבורכם במסעכם להרוויח כסף מנדל”ן, הוא יחס פיננסי מיוחד הנקרא שיעור היוון (שיעור ההיוון). שיעורי המכסה מראים את שיעור התשואה על השקעה בנדל”ן מסחרי. זה לוקח את הבסיס מההכנסה נטו שהנכס יפיק.

אם נכס מרוויח 100,000 דולר לשנה ונמכר תמורת 1,000,000 $, היית מחלק את הרווחים (100,000 $) לפי תג המחיר (1,000,000 $) ומקבל 0.1, או 10%. פירוש הדבר ששיעור המכסה של הנכס הוא 10%, או שהיית מרוויח 10% צפוי על ההשקעה שלך אם תשלם עבור הנדל”ן במזומן ובלי שום חוב.

כמו שמניות שוות בסופו של דבר רק את הערך הנוכחי הנקי של תזרימי המזומנים המוזלים שלה, נדל”ן שווה בסופו של דבר שילוב של:

• כלי השירות שהנכס מייצר עבור בעליו
• תזרימי המזומנים הנוכחיים נטו שהוא מייצר – יחסית למחיר ששולם

הכנסות משכירות כשול בטיחות

הכנסות משכירות יכולות להיות שולי בטיחות המגנות עליכם בזמן נפילות או קריסות כלכליות. סוגים מסוימים של השקעות נדל”ן יתאימו יותר למטרה זו. שכירות ושכירות יכולים להיות הכנסה בטוחה יחסית.

כדי לחזור לדיון הקודם שלנו – על האתגרים להרוויח כסף מנדל”ן – בנייני משרדים יכולים לספק המחשה אחת. בדרך כלל נכסים אלה כרוכים בשכירות ארוכת שנים. קנו אחד במחיר הנכון, בזמן הנכון, ועם השוכר הנכון ובגרות החכירה, ותוכלו להפליג בקריסת נדל”ן. היית אוסף צ’קים להשכרה מעל הממוצע שהחברות המשכירות ממך צריכות לספק עדיין – בשל הסכם השכירות שעליו חתמו – גם כאשר תעריפים נמוכים יותר זמינים במקומות אחרים. שגיאה, עם זאת, ואתה יכול להיות נעול בתשואות נמוכות הרבה אחרי שהשוק התאושש.

כסף מפעילות עסקית נדל”ן

הדרך הסופית להרוויח כסף מהשקעות נדל”ן כוללת שירותים מיוחדים ופעילות עסקית. אם אתה בעל בית מלון, אתה יכול למכור סרטים לפי דרישה לאורחים שלך. אם אתה הבעלים של בניין משרדים, אתה עשוי להרוויח כסף ממכונות אוטומטיות וממוסכי חניה. אם אתה הבעלים של שטיפת מכוניות, אתה עשוי להרוויח כסף משואבי אבק מבוקרים בזמן. 

השקעות אלה דורשות כמעט תמיד ידע בתת-התמחות. כדוגמה, יש אנשים שמבלים את כל הקריירה שלהם בהתמחות בתכנון, בנייה, בעלות ותפעול שטיפות רכב. למי שעולה לראש תחומו ומבין את המורכבויות של שוק מסוים, ההזדמנות להרוויח כסף יכולה להיות אינסופית.

רעיונות אחרים להשקעות נדל”ן

ובכל זאת, קיימות אפשרויות השקעה אחרות בנדל”ן. אתה יכול להשקיע בנאמני השקעות נדל”ן (REIT) .11 REITs הנסחרות בציבור מניות ונסחרות בבורסה, בעוד ש- REITs בבעלות פרטית או REIT שלא נסחרות אינם זמינים בשום בורסה. כל סוגי ה- REIT יתמקדו בסקטורים מסוימים בשוק הנדל”ן, כגון בתי אבות או קניונים. ישנן גם כמה קרנות סל (ETF) וקרנות נאמנות הממוקדות למשקיע הנדל”ן על ידי השקעה ב- REIT והשקעות אחרות בתחום הנדל”ן.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

אז פשוט קנית בית חדש. אתם מתמקמים, מקשטים ונהנים מהטבות בעלות הבית. ואז ההכנסה שלך משתנה באופן בלתי צפוי. פתאום אתה מוצא את עצמך ללא כסף נוסף לשלם עבור מצבי חירום או אפילו מספיק כסף כדי לכסות את הוצאותיך ולחסוך לעתיד מכיוון שתשלום המשכנתא שלך גדול מדי. פתאום אתה מסכן בבית. 

אבל מה הפירוש של עניים בבית? מומחים אומרים שתשלום הבית שלך צריך להיות כ -25% משכר הבית שלך, בעוד שאחרים אומרים שאתה יכול להגיע גם ל -30% אם אין לך חוב אחר, ואינך מתכוון להיכנס לחובות. 

אתה עלול בסופו של דבר להיות גרוע בבית אם הנסיבות שלך ישתנו באופן בלתי צפוי, והתשלום שלך יהפוך לאחוז גדול בהרבה משכרך הביתה, כגון 50 או 60%. אתה יכול אפילו להיאבק כדי לבצע את התשלומים שלך.

זה יכול לקרות מסיבות רבות. לדוגמא, אתה ובן זוגך עשויים להחליט שאחד מכם יעזוב את עבודתו כדי להיות הורה בבית. או אולי אתה מאבד את עבודתך או נאלץ להתמודד עם מחלה בלתי צפויה.

כך או כך, להיות עניים בבית זה לא כיף. הנה מה לעשות אם אתה שואל את עצמך שאלות משכנתא ופתאום מוצא את עצמך עני בבית. 

קבע את הסיבה

ראשית, עליכם לבדוק מה גרם לכם להיות עניים בבית. אולי עשית משכורת גדולה כשקנית את הבית שלך, אבל זה השתנה מאז. או אולי עברת ממשפחה דו-הכנסית למשפחה חד-הכנסית. או שאולי תשלום הבית שלך היה גדול מדי מההתחלה, ולא שקלת באופן מלא כמה ההוצאות החודשיות האחרות שלך יהיו, מה שמותיר אותך רזה מדי מבחינה כלכלית. 

אם יש לך מתג בתמונה הכספית שלך או אם אתה מוסיף הוצאות כמו עלויות מעונות יום, חשבונות רפואיים או הוצאות חודשיות אחרות, ייתכן שתתחיל אפילו להתרעם על תשלום הבית שלך ותרצה שלא תהיה לך אפילו בית. 

האם המצב הזה זמני?

בדוק את המצב וקבע אם הוא זמני או קבוע. אם אתה יודע שהמצב הזה יימשך רק שנתיים או שלוש, יתכן שתוכל לעבור, אבל אתה צריך להיות מחויב לא לבזבז מיותר. מגבלת ההוצאה הזו לא אומרת חופשות או מותרות אחרות.

אם אתה קובע שמצבך יימשך יותר משלוש שנים, עליך לשקול אפשרויות. תשלום משכנתא גדול מדי יכול למנוע מכם להגיע ליעדים פיננסיים אחרים, כמו לחסוך לפנסיה או לבנות תיק השקעות. 

הקריבו קורבנות לטווח קצר

אם אתה אוהב את הבית שלך, אתה עשוי להחליט שאתה מוכן להקריב קורבנות כדי להישאר בו ולא למכור. הקורבנות האלה עשויים להיות שאתה לוקח עבודה נוספת, אוסף עבודה עצמאית, מחליף עבודה או קריירה, ואפילו משכיר חדר נוסף באמצעות שירות השכרה כמו Airbnb. 

הקורבנות לטווח הקצר הללו עשויים לאפשר לך לשלם את חובך האחר ולבנות את קרן החירום שלך כך שתשלום הבית שלך יהיה נוח יותר. 

שקול למכור

זה יכול להיות קשה להחליט למכור בית שעבדתם קשה לצמצם אותו או לעבור לשכונה משתלמת יותר. עם זאת, פעולה זו יכולה להקל על ביצוע הדברים החשובים ביותר עבורך. זה יכול גם לעזור לך לבנות עתיד פיננסי טוב יותר.  

אם אתה קובע שאתה צריך למכור את הבית ולעבור למשהו משתלם יותר או אפילו לשכור באופן זמני, עליך לפנות למתווך טוב ולהוציא את ביתך לשוק בהקדם האפשרי. אתה לא רוצה לחכות עד שאתה נואש למכור מכיוון שאולי לא תוכל למכור כמה חודשים ואפילו לא שנה, תלוי בשוק. יתכן שלא תצליח להשיג כל כך הרבה כסף ממכירת הבית אם אתה נואש למכור במהירות. 

הימנע מעיקול

כשאתה מתמודד עם להיות עני בבית, אתה לא רוצה להגיע למצב של איחור בתשלומים או גרוע מכך, מול עיקול, אז הקפד לפעול לפני שזה יקרה. 

בנוסף, אם אתה מתחת למים על המשכנתא, ייתכן שיהיה קשה עוד יותר לקבל החלטה זו. אם אינך יכול למכור את הבית שלך עבור מה שאתה חייב במשכנתא, שקול לדבר עם הבנק שלך על מכירה קצרה. מכירה קצרה פירושה שהבנק מסכים לקבל סכום עבור הבית הנמוך ממה שאתה חייב במשכנתא. אך זכור כי מכירה קצרה אינה נתונה בכל בית, לכן הקפד לבדוק האם אתה זכאי לפני שתמשיך לאפשרות זו. 

שקול לעבור לאזור זול יותר

באזורים רבים בארץ, מחירי הדיור יכולים להיות אסטרונומיים, וזה יכול להיות קשה מאוד להרשות לעצמו בית. במקומות אחרים עשויים להיות בתים סבירים מאוד. 

אולי עדיף לך לקחת עבודה בתשלום נמוך במקצת באזור אחר כדי שתוכל להרשות לעצמך את הדברים שאתה הכי רוצה. שקול את אורח החיים שאתה רוצה לחיות, בין אם זה בעלות על בית, נסיעה תדירהית או תקציב גדול להוצאות דיסקרטיות, ואז התאם את הבחירות שלך כדי לאפשר זאת. 

לדוגמא, בית יקר עלול להקשות על נסיעה, ואילו בית קטן יותר יקל על כך. אם אתה רוצה לבלות יותר זמן עם המשפחה שלך ופחות זמן לעבוד, בחירה לגור באזור פחות יקר עשויה להקל על הגעה ליעדים אלה. 

מנע ממנה להתרחש שוב

לפני שרוכשים בית אחר, עליכם לקבוע תקציב לפני שאתם מחפשים בית, ולעמוד בפני הדחף לחרוג מכך, לא משנה כמה אתם אוהבים בית.

טיפים אחרים

• שמור על התשלומים שלך על 25% משכרך הביתה, והגדר את התקציב המקסימלי שלך פי 2.5 מהשכר הנוכחי. 
• אל תסמוך על מה שהבנק מוכן להלוות לך.
• אל תתכנן גם העלאות שכר. קנה את הבית שאתה יכול להרשות לעצמך עכשיו, או שאתה עלול למצוא את עצמך בבית עני בהמשך הדרך. 
• עליכם גם לוודא כי אתם בוחרים את המשכנתא הנכונה עם ריבית קבועה בכדי למנוע את עליית התשלום שלכם. 

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

בערך לפני עשור, אשתי ואני קנינו מההשכרה הראשונה שלנו. לא היינו לגמרי בטוחים מה אנחנו עושים, אבל היינו נחושים ללמוד את החבלים לאורך הדרך. וזה בדיוק מה שעשינו; דרך החוויה, בדיקה, וטעייה, באנו עם אסטרטגיה השכרת כי הגיוני – לפחות בשבילנו.

רק החודש, שלמנו את התשלום הסופי על אחד המאפיינים שלנו -. בחווה לבנה שלושה חדרי שינה ב גרינפילד, אינדיאנה פתאום, החלומות שאנחנו תכננו במשך שנים מתחילים להתגשם. איפה השכרות שלנו הייתה פעם אחריות, אנחנו עכשיו בעלים של בית נקי וחופשיים בגיל 37. ועכשיו, ההשכרה הראשונה שלנו היא השתלמה, נוכל כדור שלג תשלומים לשלם את השכירות האחרות שלנו מהר ולהמשיך חיסכון כדי לקנות עוד השכרה במזומן.

זה לא היה קל; כמו כל בעל בית יודע, בעלות נכסים מניבים אומרת חווה הרבה מהומה לפחות חלק מהזמן. עבורנו, אלה המהמורות בכביש כללו דיירים לחלוטין הורסים הרכוש שלנו, סדרה של תיקונים יקרים ובלתי צפויים, ושיעורים קטנים אחרים שאתה יכול ללמוד רק ממקור ראשון. אבל, שנים מאוחר יותר, אנחנו מרגישים שאנחנו סוף סוף עשינו את זה – אבל רק בגלל שעשינו הרבה החלטות חכמות לאורך הדרך.

בעלי קרקעות שבע דרכים יכולות לחסוך כסף

חלק מהאסטרטגיה שלנו כשם שבעלים חוסך כסף – לא רק על ידי רכישת נכסים כי יהיה תזרים מזומנים בקלות, אבל על ידי מחפש דרכים להפחית עלויות העסק מחוץ בכיס שלנו. חלק מהדברים שאנחנו עושים כדי להציל ללכת לגמרי נגד הזרם, אבל מצאתי שהם עובדים היטב. אני אסביר יותר בעוד רגע.

בפוסט הזה, רציתי לשתף כמה אסטרטגיות הכסף לחיסכון שלנו כמו בעלי בית, אלא גם לשתף כמה אסטרטגיות משכירות אחרות שעשויות לעבוד טוב יותר (או גרוע) תלוי תיק השכירות שלך, איפה אתה גר, ואת שוק הנדל”ן המקומי . אם אתה בעל בית שרוצה לחסוך או שוקלים הופך לאחד, הנה כמה אסטרטגיות לחיסכון בכסף לשקול:

# 1: שמור דמי השכירות נמוכים להפחית מהמחזור.

כאשר אני חולק כי אנחנו שומרים דמי השכירות נמוכים יותר שיכולנו, זה משאיר אנשים לגרד את ראשם. אבל אם יש כל אסטרטגיה אני עומד מאחורי, זה זה אחד. על ידי שמירה על דמי שכירות נמוכות במקצת ממה המתחרות נכסים, נשארנו 100% כבושים, יש מספר יישומים עם כל משרה פנויה, ולחסוך כסף לאורך הדרך.

אתה רואה, כל פעם שמישהו עובר, זה עולה לנו כסף. אנחנו לא רק לחפוף את שטיחי צבע, אבל אנחנו חייבים לשווק נכס ריק עד שמישהו מזיז בכך לפעמים יכול להיות חודש ללא שכר דירה, וזה מספיק גרוע -. אבל זה גם אומר נוסע וחוזר אל הנכס וההתמודדות עם שוכרים פוטנציאליים. במונחים של זמן וכסף, שיווק נכס להשכרה יכול להיות יקר מאוד.

כמובן, אסטרטגיה זו עלולה שלא לפעול, תלוי איפה אתה גר. אם דמי שכירות הם גואים מאוד בשוק שלך, אתה עלול לאבד הרבה יותר ממה שאתה מרוויח על ידי שמירה על דמי שכירות נמוכים. אבל בעיירה קטנה, מנומנמת, אסטרטגיה זו פועלת היטב. לא רק שאנחנו מספקים לשוכרים שלנו עם מציאה, אבל אנחנו לחסוך כסף יחד עם הטרחה ואת הלחץ שמגיע עם מחזור הפנויות מתמיד.

# 2: בחר נכסים קטנים כי הם קלים לשדרג ותיקון.

כשעברנו נובלסוויל, Ind., לפני כמה שנים, ופלירטטנו בקצרה את הרעיון של הפיכת המגורים הישנים שלנו לתוך רכב אחר. אבל שינה המנגינה שלנו כשהבנו כמה זה עלול לעלות. בטח, הבית שלנו היה להפוך רווח, אבל כל תיקונים יהיו דרך הגג!

הנכסים המניבים האחרים שלנו הם סביב 1000 מטרים רבועים כל אחד, מה שאומר שאנחנו מכירים היטב כמה זה עולה בשביל זה שטיח הרבה, תנור בגודל זה, וכי גדול של גג. הבית שאנחנו עוקרים של והמכירה, ומצד שני, היה כמעט 2400 מטרים רבועים – יותר מפי שתיים גדולים.

בסופו של דבר החלטנו שאנחנו לא רוצים לשלם עבור תיקונים ענק 2400 מטרים רבועים של השטיח או אפילו השטיח לניקוי בין הדיירים. גם אנחנו החלטנו כי תיקונים גדולים – גג חדש, ענק במשך השנים הקרובות, תנור גדול, חצר גדולה לטפל – יכולים לאכול פוטנציאלי משם בתשואות שלנו.

בטח, בתים גדולים יותר לשכור תמורת כסף יותר, אך באיזה מחיר? בדיוק כמו כל בית אחר, שכירות גדולה פירושה הכל יקרות – מן תיקונים ושדרוגים כדי ארנונה וביטוח של בעל הבית. כשם שבעלי עצמאי, החלטנו להישאר עם נכסים קטנים עם עלויות שנוכל לנהל בקלות.

# 3: קבל חשבון הקבלן ולערום הנחות.

איך להיות בעל הבית אינו עניין זול, וזה נכון גם אחרי שאתה מקבל את הנכס על שמכם הפרטי. נוסף על תשלומי משכנתא וביטוח רכוש, אתה צריך לשלם עבור שדרוגים ותיקונים. ולפעמים, תיקונים אלה יכולים להיות יקרים מאוד.

בעל נכס אלכסנדר אגילר אומר שהוא חוסך כסף על ידי איגום קונה השכירות שלו בחנות אחת שמציעה הנחה גדולה עבור קבלנים.

“על הדייר איבודי משרות פנויות, אני קונה את כל מה שאני צריך כדי לאחד ולהפעיל אותו אם השולחן קבלן הום דיפו, אשר אינה כרוכה בתשלום,” אומר אגילר, שכותב בלוג על CashFlowDiaries.com. “תלוי כמה אני קונה ומי נציג הלקוח, אני יכול לחסוך בכל מקום בין 5% ל 12%.”

בנוסף לחפש נחות קבלן, אתה גם יכול להמשיך מכירות, קופונים מוערמים, והנחות. הבלוגר מאחורי ESIMoney, בעל בית, אומר שהוא משלב מכירות והנחות אחרות כדי לקבל את התמורה הטובה ביותר עבור הכסף שלו.

“כאשר קניתי מכשירים במשך כמה יחידות, שלבתי מחיר מכירה, התאמת מחיר המכירה של מתחרה, קופון, הנחה, ו לפדות בחזרה עסקה בכרטיס אשראי כדי לחסוך מעל 3000 $,” הוא אומר. “יתרה מכך, נעלתי באותם המחירים עבור הרכישות הבאות גם אם קניתי רק פריט אחד!”

# 4: הימנע משימוש מנהל נכס.

מנהלי נכס מבטיחים להפחית את הלחץ שמגיע עם היותו בעל בית. הם לפרסם ולשווק השכירות שלך בשמך, מטפלת מיוחדת וטרינר כראוי דיירים פוטנציאליים. נוסף על כך, הם נפגשים עם שוכרים, לגבות תשלומים, ולהתמודד עם בעיות דייר.

למרבה הצער, שירותים אלה באים במחיר תלול. אם אתה מוכן ומסוגל לנהל את הנכסים שלך עצמך, מצד שני, אתה יכול לחתוך את האיש באמצע ולשמור יותר רווחים עבור עצמך.

זהו בדיוק איך סטיבן ד, הבלוגר מאחורי EvenStevenMoney, מגדיל את רווחיות על ההשכרה שלו. כשמצא כי סוכני נדל”ן ומנהלי נכס טעונים עד שכר הדירה של חודש מלא עבור שנת השירות, החליט לעשות את כבדי הרמה עצמו.

“החלטנו לרשום את הנכס על עצמנו באינטרנט באמצעות שילוב של מנהל השכרת Zillow ו Craigslist,” אומר סטיבן. “זה מאפשר לנו לחסוך כסף ולהיות יותר מעשיים באמצעות מי הולך לחיות על הרכוש שלנו.”

# 5: אל תפחדו לומר “לא”.

בעוד דיירים קצת נראו מרוצים הבית שלך כפי שהוא, תמיד יש מי משתוקק שינויים ושדרוגים. ובכנות, זה לא כואב עבור הדיירים לבקש כיור מטבח חדש או מעיל חדש של צבע בסלון. אני מתכוון, הדבר הכי רע שאפשר לומר הוא “לא,” נכון?

העניין הוא, שאתה לא יכול לעשות כל דייר מאושר. וכאשר אתה מחליף משהו שאינו צריך להיות מוחלפים על חשבונכם, אתה עובד מול טובת העסק שלך ואת השורה התחתונה שלך.

אליזבת Colegrove מבעל הבית מהמאנה אומר להיות מסוגל להגיד “לא” חוסך טונות לה כסף וכאב הלב לאורך השנים. Colegrove אומרת שהיא הייתה דיירים לבקש מאווררי תקרה בכל חדר, שינויי צבע ארון המטבח, משודרגים-תריסים מיניים, ועוד. העניין הוא, שהם רוצים לעשות את זה בבית שלה חשבון – לא שלהם.

“הדייר שלי יכול [לעשות שדרוגים] על חשבונם, אבל את הפריטים חייבים להישאר מאחור,” היא אומרת. “לא זו בלבד תציל אותי אלף, אבל אני לא האיש הרע.”

כמובן, אתה יכול גם לתת את הדיירים לעשות חלק מהעבודה עצמם ולהציע לשלם עבור החומרים בלבד. ככה, שניכם נהנים השדרוג, אבל אתה לא משלם עבור עבודה מיותרת. זוהי האסטרטגיה המדויקת שמוצגת פאולין פקין, לבעל בית הבלוגים ב Reach עצמאות פיננסית.

פקין אומר הדיירים שלה יציע מדי פעם כדי לתקן או לשדרג רכיבים של ההשכרה לה שהם לא אוהבים. “יש לי מזל שהם שימושיים, ולכן כאשר הם שאלו אם הם יכולים לצבוע את המקום, אמרתי בטוח ופשוט יוחזר להם על צבע ומברשות,” היא אמרה.

# 6: להיות מכוון על צבעי צבע וריצוף.

צ’אד קרסון, משקיע הנדל”ן מאחורי CoachCarson.com, משתמש אחד טריק פשוט כדי לייעל את התהליך הפנוי. הוא משתמש באותו צבע פן צבע וסגנון בכלל של הנכסים המניבים שלו.

“זה מאפשר לנו לקנות צבע בתפזורת, ועושה ריטוש הרבה יותר קל במהלך איבודים,” אומר קרסון. “אני מעריך את זה חוסך לנו 250 $ עד 500 $ בכל פעם צירי ציור מופחת מבוזבז חומרים.”

קרסון גם מנסה למנוע השכרת עם השטיח מקיר אל קיר, הוא אומר. זה עוזר לו לחסוך סכומים עצומים של כסף במהלך כל משרה פנויה מאז ריצוף המוצק אינו מתקשר בדרך כלל צריך להיות מוחלף בין דיירים. “אנחנו מנסים לקנות בתים עם ריצוף משטח קשה כמו רעפים או מעץ קשה, או שאנו מתקינים אותו במקום בולט,” אומר קרסון.

# 7: בצע לתחזוקה עצמך.

ותיק ובעל הבית דאג נורדמן בבעלותה נכסים מניבים אחד עם אשתו. בעוד המטרה שלהם היא לא בהכרח הכנסה לטווח ארוך מאז שהם מתכננים לעבור את הנכס בעצמם, הם עדיין רוצים לחסוך כסף לאורך הדרך.

האסטרטגיה שלהם? Performing הרבה תחזוקה, ואת העבודה בחצר במיוחד, עצמם.

“זה גינון תחזוקה נמוכה רק כמה שעות מדי שישה שבועות, אבל זה נותן לנו הזדמנות מצוינת להסתכל על נכס ולשוחח עם השוכר,” אומר נורדמן, שכותב בלוג על המדריך הצבאי.

סופי מחשבות

לפני שאתם קונים כל רכוש שכירות, זה חיוני כדי להפוך את עבודת המספרים בטוחה. הבאת מדמי שכירות הוא נחמד בוודאות, אבל זה עוזר לשמור את ההוצאות לכל הפחות כך שאתה לא משלם יותר מ שאתה הבאת.

אמנם אין אסטרטגית חיסכון מסוימת מתאים לכולם, זה חשוב עבור כל בעל בית כדי למצוא את האסטרטגיה הנכונה עבור העסק שלהם. בלי אחד, רכישת נכסים מניבים בקלות יכול להפוך להפסיד את ההצעה.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

כל הבית צריך לדעת איך להבין ריבית על משכנתאות; אם אתה למימון רכישת בית או refinancing המשכנתא הקיימת שלך עם הלוואה חדשה, תוכל לשלם מראש עניין. עכשיו, עבור מתמטיקה תיגר, בבקשה יודע שזה לא קשה כמו שנדמה לך.

כמה עניין הוא מראש יקבע על כשאתה רוצה את התשלום הראשון להתחיל. לווים רבים מעדיפים לבצע תשלום משכנתא על הראשון של כל חודש.

שמעדיפים ה -15. לפעמים מלווים יבחר כי מועד תשלום בשבילך, אז לשאול אם יש לך העדפה.

הריבית משולמת בפיגור

בארצות הברית, הריבית משולמת בפיגור. משמעות הדבר היא תשלום קרן וריבית שלך תשלם ריבית לתקופה של 30 יום שקדמו למועד בשל התשלום. אם אתה מוכר את הבית שלך, למשל, סוכן הסגירה שלך יזמין דרישה מוטבת, אשר גם תאסוף ריבית שלא שולמה. בואו נסתכל מקרוב.

לדוגמה, נניח התשלום של 599.55 $ נובע -1 בדצמבר יתרת ההלוואה שלך הוא 100,000 $, נושאות ריבית בשיעור 6% לשנה, ומופחת במשך 30 שנים. כאשר אתה מבצע את התשלום עבור 1 בדצמבר אתה משלם ריבית על כל חודש נובמבר, כל 30 ימים.

אם אתה סוגר את ההלוואה ב -15 באוקטובר, תוכל לשלם מראש עניין מתאריך 15 באוקטובר עד ל -31 באוקטובר למלווה. זה אולי נראה כמו שאתה מקבל 45 ימים חינם לפני התשלום הראשון שלך נובע ב -1 בדצמבר, אבל אתה לא.

אתה תשלם 15 ימים של עניין לפני שאתה סוגר ועוד 30 ימים של עניין בעת ​​ביצוע התשלום הראשון שלך.

חישוב היתרה הבלתי מסולקת המנהל שלך

אם אתה רוצה לדעת יתרת ההלוואה הקרן הבלתי מסולקת שלך כי הוא הנותר לאחר שתבצע תשלום המשכנתא הראשונה שלך, זה קל לחשב. ראשית, לקחת יתרת ההלוואה העיקרית שלך של 100,000 $ ולהתרבות אותו פעמי הריבית השנתית 6% שלך.

סכום הריבית השנתי הוא 6000 $. מחלק את נתון הריבית השנתי על ידי 12 חודשים כדי להגיע הריבית החודשית בשל. מספר זה הוא 500.00 $.

מכיוון שהתשלום בדצמבר 1 המופחתת שלך הוא 599.55 $, כדי להבין את החלק העיקרי של תשלום, היית להחסיר את מספר הריבית החודשי (500 $) מן הקרן ותשלום ריבית (599.55 $). התוצאה היא 99.55 $, המהווה את החלק העיקרי של התשלום.

עכשיו, להחסיר את החלק העיקרי 99.55 $ שילם מיתרת הקרן הבלתי מסולקת של 100,000 $. מספר זה הוא 99,900.45 $, המהווה את יתרת הקרן הבלתי מסולקת שנותרה מיום 1 בדצמבר אם אתה משלם את ההלוואה, אתה חייב להוסיף עניין יומיומי היתרה הבלתי מסולקת עד היום המלווה מקבל את כמות שוחד.

הערה: עם כל תשלום רצוף, יתרת הקרן הבלתי המסולקת שלך תרד בשיעור הפחתת מנהלת מעט גבוה במהלך החודש הקודם. הסיבה לכך היא אף היתרה הבלתי מסולקת מחושבת באמצעות באותה שיטה בכל חודש, החלק העיקרי שלך של התשלום החודשי יגדל בעוד חלק הריבית ילך ויקטן.

אתה יודע עכשיו כי יתרת הקרן הבלתי מסולקת שלך לאחר התשלום שלך בדצמבר יהיה 99,900.45 $. כדי להבין התרתכו לאחר תשלום -1 בינואר תוכל לחשב אותו באמצעות היתרה הבלתי המסולקת החדשה:

99,900.45 x 6% $ בריבית = 5,994.03 ÷ $ על ידי 12 חודשים = 499.50 $ הריבית בשל לחודש דצמבר. תשלום ינואר שלך הוא זהה לתשלום שלך 1 בדצמבר כי זה מופחת. זהו 599.55 $. תוכלו להפחית את הריבית בשל לחודש דצמבר של 499.50 $ מהתשלום. זה משאיר 100.05 $ שישולמו עיקרי על ההלוואה שלך.

יתרה החל מיום 1 בדצמבר הוא 99,900.45 $, שממנו מחסרים את החלק העיקרי של התשלום בינואר 1 שלך של 100.05. זה שווה 99,800.40 $ כפי מיתרת הקרן הבלתי מסולקת החדש שלך.

ריבית יומית Computing

כדי לחשב ריבית יומית לשוחד הלוואה, לקחת את הזמנים יתרה קרן לריבית ולחלק 12 חודשים, אשר תיתן לך את הריבית החודשית. ואז לחלק את הריבית החודשית על ידי 30 ימים, אשר יהיה שווים לריבית היומית.

תגיד, למשל, כי הדוד שלך נותן לך 100,000 $ עבור הסילבסטר בהווה תחליט לשלם את המשכנתא שלך ב -5 בינואר.

אתה יודע שאתה חייב 99,800.40 $ החל מינואר 1. אבל אתה גם חייב 5 ימים של עניין. כמה זה?

99,800.40 x 6 $% = 5,988.02 $. הפרד על ידי 12 חודשים = 499 $. הפרד על ידי 30 ימים = 16.63 $ x 5 ימים = 83.17 $ ריבית עקב במשך חמישה ימים.

היית שולח את מלווה 99,800.40 $ בתוספת 83.17 $ הריבית לתשלום סך של 99,883.57 $.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

בעל הבית והדיירים לחתום הסכמי שכירות בהשכרת נכס. מה כלול חכירה זה ישתנה. עם זאת, ישנם יסודות מסוימים שאתם צריכים לדעת על הסכמי שכירות בכלל. הנה חמישה יסודות של חכירה במקרקעין.

דוגמאות של נכס שניתן מושכר נדל”ן:

• דירה או בית Residential-
• קמעונאית או במשרד Commercial-
• מחסן תעשייתי
• ארץ
• לוח מודעות פרסום SPACE-
• שטח על גג או property- עבור מגדלי טלפון סלולארי

דוגמאות של דיירי נדל”ן:

• פרט מחפש לחיות בחלל שכירות למגורים.
• חנות קמעונאית מחפשת מקום כדי להפעיל את העסק שלהם.
• משרד, רופא או עסק, מחפש מקום להתאמן שלהם.
• עוד קרקעות ליסינג משכיר שתשמשנה מקום חניה עבור הדיירים שלו.
• לחברת ליסינג שטחי פרסום על בניין.
• לחברת ליסינג קרקע להקים מגדל טלפון סלולארי.

1. מהי מטרתו של חכירה?

חכירה נועדה להגן הוא על בעל הבית לבין הדייר על ידי ומאפשר כל צד יודעים האחריות והחובות שלהם. החכירה תכלול את משך ההסכם, תשלום השכירות החודשי או שנתי, את הנהלים לאיסוף להשכרה, כמו גם את החובות של הדייר תוך ליסינג הנכס.

אם בעל הבית או השוכר תוך כדי רמיסת כל תקופת החכירה, החכירה היא כבר לא מחייב. לצד המפר עשוי להיות כפוף פעולה משפטית קנס כספי בגין הפרת החוזה.

2. מה ההבדל בין חכירה לבין הסכם שכיר?

בעוד אנשים רבים משתמשים במילים הללו לסירוגין, הם לא ממש אותו דבר. חכירה היא הסכם מעל מונח סט. מונח חכירה נפוץ הוא למשך שנה אחת. חלקם עשויים להיות קצר ככל שישה חודשים, ואחרים עוד חמש שנים.

אלא אם כן שני הצדדים להסכים או לשנות את החוזה, תנאי החכירה לא ניתן לשנות עד שהחוזה פג.

בנוסף, כאשר חכירה פגה, החכירה לא תחודש באופן אוטומטי. לאחר שפג תוקפם, תקופת החכירה או יהפוך מחודש לחודש, או תצטרך לקבל את הדייר לחתום על חוזה שכירות חדש.

סכם שכירות הוא חוזה קצר בהרבה. זה בדרך כלל על הסכם ל -30 יום. הסכם השכירות מתחדש אוטומטית בתום התקופה אלא מי מהצדדים מבטל את החוזה בכתב. תנאי הסכם השכירות עשויים להשתנות על ידי מי מהצדדים על ידי מתן הודעה בכתב על השינוי. במדינות רבות, שהודעה זו חייבת להינתן 30 ימים לפני כל שינוי ייעשה.

3. מי צריך לחתום על החוזה?

הסכם השכירות צריך להיות חתום על ידי המשכיר או הסוכן של בעל הבית, כמו גם על ידי כל הדיירים מעל גיל 18. חשוב מאוד שכל הצדדים לחיות או לנהל את העסק השכירות לחתום על חוזה שכירות. הנה דוגמא למה זה כל כך חשוב.

בעל ואישה לנוע לתוך הנכס שלך. חכירה של שנה הוא חתם. עם זאת, רק הבעל מכניס את שם על החוזה השכיר. הוא, אפוא, היחיד אחראי לשלם את שכר הדירה.

חודש אחרי הזוג נע, הבעל משאיר. בגלל אשתו מעולם לא חתמה החכירה, היא אינה מחויבת לציית לתנאי זה.

4. האם יש לי עורך דין צור את החכירה?

ישנן צורות רבות חכירה זמין באינטרנט. רבים הם נקודת התחלה טובה, אבל אתה אף פעם לא צריך להסתמך באופן עיוור על אותם. יש לכל מדינה חוקים ספציפיים עבור כל דבר, החל דיור הוגן פיקדונות ביטחון שצריך אחריו בדיוק.

אתה צריך עורך דין מקרקעין לעבור על השכירות הקיימות שלך או לעזור לך להכין אחד חדש. חשוב מאוד כי השכירות שלך היא יסודית ומדויקת באופן חוקי כך שאתה מוגן מפני אי הבנות. אתה גם רוצה להגן על עצמך מפני דיירים מקצועיים אשר טרפו על בעלי קרקעות תמימות ולנסות לנצל חורי השכירות שלך.

5. כמה עמודים צריכה חכירה Be?

חכירות יכול להיות בכל מקום מדף אחד מעשרים עמודים, בהתאם לכמות המידע המכוסה. ככל לעומק השכירות שלך, את מוגנים טוב יותר אתה; עם זאת, לא לבלבל חכירה ארוכה עם חוזה שכירות טובה.

ישנם יסודות מסוימים שכל חכירה צריכה לכלול, יהיו קטעים נדרשים רק בכמה מדינות ולאחר מכן ישנם סעיפים אשר חלקם בעלי קרקעות רואים חיוניות בעוד שאחרים יהיו להשמיט. כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין שלך ולהשתמש ניסיון קודם משלך בעת בניית השכירות שלך. כפי הקריירה המשכירה שלך גדלה והניסיון שלך גדל, החכירה שלך ללא ספק תגדל איתך, כך שאתה מוגן מפני איומים חדשים התעלמו בעבר.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

למד כיצד השקעות הנדל”ן יכולות להגדיל את הערך של תיק ההשקעות שלך.

בעת רכישת תעודות המניות של חברה, אתה מחפש הערכה בשווי המניות, ואולי הכנסת דיבידנד, אם החברה משלמת את זה. עם אג”ח, אתה מחפש תשואת הכנסה על הריבית המשולמת על ידי איגרות החוב. עם השקעות בנדל”ן, יש גם דרכים נוספות בהן כדי לממש החזר מעולה על ההשקעה. למד את הדרכים בהן השקעה בנדל”ן שלך יכול להגדיל ערך, כמו גם לספק תזרים מזומנים טוב.

1. תזרים מזומנים מדמי שכירות

כפי שקורה עם מלאי כי משלם דיבידנדים, נכס מניב שנבחר ומנוהל כראוי יכול לספק זרם הכנסה קבוע בצורת תשלומי שכירות. תשואות נדל”ן מניב בדרך כלל יעלה בתשואות הדיבידנד.

משקיעי הנדל”ן יש גם יותר שליטה על סיכוני תזרים המזומנים שלהם. אמנם יש שפל במחירי הנדל”ן ובשווקים איטיים, אנשים שבבעלותם נכס להשקעה למגורים בדרך כלל לחכור אותה במשך שנים רבות, מבלי לחוות ירידות המקביל ב דמי שכירות.

2. עליות ערך בגין עליית ערך

מבחינה היסטורית, הנדל”ן הוכיח להיות מקור מצוין של רווח עקב העלייה הכללית בשווי הנדל”ן להשקעה לאורך זמן. כמובן, אנליסטים לא יכולים תמיד לנבא מגמות הנדל”ן, אשר משתנות באופן משמעותי על פני העולם.

3. שיפור נכס ההשקעה שלך – ערך רב יותר על מכירה

אמנם מספק תזרים מזומנים, אתה יכול גם לשפר נכס להשקעה שלך להרוויח רווח יותר אם תבחר לחסל אותו. שדרוגים את המראה ואת הפונקציונליות של נכס להשקעה יכול להגדיל את הערך שלו באופן משמעותי. כמו מגמות וסגנונות לשנות, שמירה על הרכוש מעניין שוכרים יכול לעזור לך לשמור על הערך שלה.

לקבלת תשואה מקסימלית על ההשקעה, ולעשות לעצמך שיפורים כי דווקא להגביר ערך של נכס. התקנת מכשירי יעיל באנרגיה חלונות מגדילה ערך של נכס, כפי משפיעה הוספת חדר אמבטיה שיפוץ חדר. בידוד נכס גם מעלה את ערכו.

האינפלציה 4. האם לחבר שלך כשמדובר לשכור

למרות שתשלום המשכנתא הקבועה שלך יישאר קבוע, אינפלציה שמניעה את עלויות בנייה הביתה כמו גם דמי שכירות. גידול האוכלוסייה יוצר גם הביקוש לדיור וכוננים את מחירי השכירות כאשר האספקה ​​לא יכול לעמוד בקצב.

5. עשיית שימוש בהון

הונה בנדל”ן להשקעה שלך יגדל כמו שאתה משלם למטה המשכנתא שלך. למרות העצמי נקבע בדרך כלל כאשר אתה מוכר נכס, כמה משקיעים בנדל”ן לקחת הלוואות להון כאשר שיעורי ריבית ותנאי הלוואה הנם נוחים ולהשתמש קרנות אלה לפרויקטי השקעות נדל”ן אחרים.

6. מצא כי “לגנוב של דיל”

מציאת נכס במחיר ערך היא הדרך היעילה ביותר כדי להגדיל את השווי נטו שלך. עסקות כאלה הן לא קלים לבוא, ומשקיעים מנוסים לעשות את שיעורי הבית שלהם, הגולשים רשימות הנדל”ן לעתים קרובות כדי לנצל במהירות של הזדמנויות כאשר הן מתעוררות.

משקיעים המעוניינים להגדיל את הערך של תיק ההשקעות שלהם עם הנדל”ן צריכים גם לוודא שיש להם ברווזים הפיננסיים שלהם ברציפות. עשרות אשראי טוב הם חובה, כפי שיש חיסכון במזומן עבור המקדמה הנדרשת – בדרך כלל 20 אחוז עבור הלוואות השקעה.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

“תשעים אחוזים מכלל המיליונרים להפוך זאת באמצעות בעלות במקרקעין. כסף נוסף נעשה בנדל”ן מאשר כל התעשייה ב בגדי בשילוב. המרוויח גבר או שכר הצעיר החכם של היום משקיע את כספו בנדל”ן.”  אנדרו קרנגי

ציטוט זה עשרות שנים אך עדיין נכון גם היום. למרות שזה כל הזעם היום בטלוויזיה, מאמר זה אינו עוסק סיטונאית הנדל”ן או בתים מרפרף.

 נכון, יש כסף כדי להתבצע פעילויות אלה, לפעמים הרבה כסף, אבל זה רווח לטווח קצר. אם להשקיע אותו בנדל”ן להשכרה לטווח ארוך, אז מרפרף יכול להיות כלי נהדר.

מאמר זה עוסק בבנייה ובהרחבה של תיק הנדל”ן לאורך הזמן כי יממן אורח חי פרישה עשיר באמצעות תזרים מזומנים. עם נכסי מניבים מרובים כל תזרים מזומנים חיוב יצירה, אתה יכול לממן הפרישה בסטייל ולא לדאוג רבים של הגורמים הכלכליים המאיימים רוב המשקיעים במניות ובאיגרות חוב.

אף פעם לא מאוחר מדי להתחיל משני. אם אתה צעיר, אתה יכול לבנות מקדמה כדי לקנות נכס המניב הראשון שלך ולהתחיל גדל תיק הנדל”ן שלך לאורך השנים עד לפרישה. אם אתם בתקופה חמש עד 10 שנים לפני פרישה, אתה יכול להמיר נכסים והשקעות תשואה נמוכה לתוך מקרקעין לצרכי השכרה ולהגדיל את ההכנסה החודשית הפרישה שלך.

אם אתה כבר בבית או מעבר לגיל הפרישה, אתה יכול לעשות את אותו הדבר.

מה הופך השקעת השכרת נכס למגורים גדולה?

לפני שאתם להסתבך חשיבת כל אחד מהגורמים הללו חייב להיות מושלם לפני שאתה קונה נכס מניב, יודע שזה נדיר זה יהיה המקרה. המטרה שלך היא לנסות למקסם כל אלה כמיטב יכולתך, ולפעמים אחד יכול להיות חשוב יותר מאשר לאחרים.

להלן הגורמים שאתה מחפש השקעה השכירות למגורים גדול, יחיד למשפחה או בית משותף:

• מיקום:  כן, אתה יכול להגיד את זה שלוש פעמים, כמו הנדל”ן הוא על כל מיקום. אתה לא רוצה לשכור בית באמצע מגרש חניה בסופרמרקט, אבל אחד ליד חגורה או פארק ירוק עבור הילדים שלך יכול להיות בדיוק כמו שצריך.
• הַכנָסִיוּת:  מיקום הוא חלק של גורם זה. עם זאת, אם בית ממוקם במיקום נהדר, אבל התחרות היא נוקשה, זה לא יכול להיות ההשקעה הטובה ביותר. כאשר ישנם שהשכרות רבות זמינות ובעלי מציעים תמריצים, זה לא יכול להיות בזמן הנכון. כאשר ישנם כמה השכרות זמינות, לא רק אתה מסוגל לשמור על רכוש כבושה טוב יותר, אתה יכול לדרוש שכר גבוה בעת ובעונה האחת.
• הוצאות:  זהו יחסית, כמו ארנונה הם הוצאה גדולה, אבל באזורים מסוימים גם שכר דירה גבוהה בגלל הנוחיות באזור, כך מסים גבוהים יותר גם כן. אם אתה יכול לקזז הוצאות עם תזרים מזומנים חודשי שנשאר, אז זה חיובי.
• הערכה:  למרות תזרים מזומנים הוא השיקול העיקרי, הערכת ערך לאורך הזמן חשובה. ישנן שתי דרכים שבהן אתה בונה להון נכס מניב, הערכה בשווי ולשלם את המשכנתא. מינוף Intelligent ההשקעות שלך יכול לשמש כדי לגדול תיק ההשקעות שלך באמצעות ההון העצמי בנכסים בבעלות.

אלה הם השיקולים העיקריים שלך, כמובן, אתה תחפשו בגיל הנכס, תיקונים צפויים לאורך זמן וכל שיפורים נדרשים, כמו גם.

לעבד את מיקום השכרת נכסי רכישה

אתה מוכן להתחיל ולקנות נכסים מניבים הראשון שלך. יש לך את המקדמה עבור טווח המחירים הרצוי, ואתה רוצה לקבל החלטה מושכלת רכישה.

1. להכיר את אזור השוק שלך:  קח את הזמן כדי לעשות ניתוח מעמיק של אזור השוק שלך. ייתכן שיהיה שכונה או אזור ספציפי במוח, אבל אתה רוצה להרחיב את המחקר כדי לקבל את הידע דרוש לך להשוואות נכסים אפשריים. למד מה מאפיינים מוכרים היטב בטווח המחירים שלך. האם מחקר בבית המשפט לאזורים שבהם בתים מוכרים במזומן. משקיעים הם קונים במזומן הנורמלי, כך שתדעו האזורים משקיעים אחרים, חלקם מאוד מנוסה, קונים לתוך.
2. למד כיצד מעריכים תכונות:  למד כיצד סוכני נדל”ן לעשות CMA, ניתוח שוק השוואתי. הדבר הראשון משקיעים המצליחים ביותר יגידו לך הוא לקנות מתחת לשווי שוק. זה נועל ב רווח ליד שולחן הסגירה. זה גם מקל כדי ליצור תזרים מזומנים רווחי מקובל כאשר תשלומי משכנתא נמוכים.
3. לנתח השכרה ותחרות:  לחפור התקשורת המקומית שבו השכרת מתפרסמים, הוא בדפוס ובאינטרנט ב Craigslist. כשאתם מבצעים מחקר שכונה, לקבל את הסכומים השכירות הממוצע עבור סוג של נכסים אתם שוקלים לקנות. כמה הם טובים, הם בעלי המציעה תמריצים כמו חודשים חינם? אתה יודע מה אתה יכול לצפות להשכרה.
4. שפדו הוצאות:  ההוצאות כאן אלה הרגילים כמו תיקונים רגילים (ות”ת), מיסוי מקרקעין, ביטוח, וכו ‘כי יחולו על כל נכס באזור. טעות כאן היא גרועה בדיוק כמו מקבל נעול לתוך להשכרה מתחת לשוק במשך שנה; זורק רווח. התנאי של נכסים בפועל אתה שוקל הוא דבר נפרד, אם כי אתם תרצו אומדנים עבור שיפוצים ברורים שאתם יודעים תגיעו עבור נכס מבוגרים.
5. אתר את מציאות משא ומתן על עסקה:  הסעיף הבא ידבר על מציאת עסקות מההשכרה הטובה, אבל זה חלק מהתהליך הזה כי הוא חיוני כדי רווח לטווח ארוך. אם אתה משלם הקמעונאי, על החיים של תקופת הבעלות, אתה מאבד את הרווחים.

אלה הם חתיכות של תהליך המיקום, אבל הנה כמה מקורות ספציפיים עבור העסקאות הטובות ביותר.

נדל”ן תיק השכרת מבצעים רכישה

כולנו יודעים על עיקולים ואת העסקות הגדולות שניתן למצוא לפעמים. עם זאת, תקופת השיא של עיקולים מסיביים עם בעלי במקום נגמר בהתרסקות האחרונה. רבים מן העיקולים אתה תמצא היום יהיו במצב גרוע, כמה ריק במשך שנה או יותר. זה לא אומר שאתה לא צריך להיות בא עיקולים כל זמן דרך אתרים כמו RealtyTrac.com. הם עדיין מתרחשים ואתה יכול לתפוס אחד טוב במצב פנויים להשכרה מפעם לפעם.

• בעלים במצוקה:  מנטרי תקשורת ומקורות אינטרנטיים לבעלים שנמצאים במצוקה. אלו הם אנשים אשר מסיבות כלכליות חייבות למכור את בתיהם במהירות וב מצב שיכול לגרום לך לקנות מתחת לשווי שוק נוכחי. אולי יש להם הוצאות רפואיות, פוטרו בעבודה, או שהם צריכים לעבור להעסקה ממהרת. האם חיפושים של מילות מפתח על Craigslist עבור רישומים על ידי בעלים עם ביטויים כמו “חייב למכור”, “לוקח את כל ההצעות,” וכו ‘
• קדם-עיקולים:  קדם-עיקולים להוות הזדמנות למשקיעים לאתר נכסים לפני העיקול שתוכל לקנות בהנחת שווי שוק מלא. Realtytrac.com יש ובאתרים אחרים בסעיפים פשוט של רישומים אלה.
• עבודה עם סיטונאים טובים ומשקיע לתקן להעיף:  סיטונאי נדל”ן כי הם טובים במה שהם עושים יכולים להיות מקור מצוין עבור בתים להשכרה. אם הם מבינים את תפקידם למכור למשקיעי נכס מניב, הם יודעים שאתה רוצה לקנות מתחת לשווי שוק נוכחי וכי התכונות צריכות להיות מוכנות להשכיר. התקן להעיף משקיעים גם למכור בעיקר לקונים מהשכרה, כך שהם יודעים מה אתה רוצה ובהחלט לספק נכס מוכן להשכרה.

להקציף, לשטוף, חזור ומגלגלים

ברגע שתמצא את הנישה שלך לחדד את הכישורים שלך, פשוט להמשיך לעשות את אותו הדבר שוב ושוב, הוספה לתיק השכירות שלך. כפי שאתה משלם למטה משכנתאות, מומלץ למנף עם הון עצמי, אבל לעשות זאת בזהירות רבה ואינו מגבולות. משקיעים רבים נכנסו אל מתחת למפולת 2007 כי הם היו במינוף יתר ולא יכלו לשמור דמי שכירות להמשיך לשלם את תשלומי משכנתא.

תסתכל לתוך Exchange הדחוי המס 1031 למכור נכסים רווחיים לממן גדולות או יותר תכונות לגדול תיק הנדל”ן שלך.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

“זה ההשקעה הטובה ביותר שעשיתי אי פעם!”

“למה יש לא קנית בית עדיין? אתה יודע אתה פשוט זורק את כספך על שכר דירה, נכון?”

האם מישהו אי פעם אמר לך את הדברים האלה? אני יודע שמעתי אותם מספר פעמים. מחברים. מתוך המשפחה. מאנשים זרים באינטרנט. מתוך כמעט כולם.

ובעוד זה נכון כי קניית בית יכולה להיות החלטה כלכלית נבונה (אם כי לא באותה תדירות כמו שאתה בטח חושב), הבית שלך הוא לא השקעה במובן הכספי של המילה, ואתה לא צריך לצפות את זה כדי לבצע כמו אחד .

הנה למה.

מהו “השקעות”?

מילת ההשקעה משמשת הרבה בהקשרים שונים והוא יכול להיות הרבה דברים שונים. אבל מנקודת מבט פיננסי גרידא, הגדרה זו ממילון Merriam-Webster עובדת היטב: “ההוצאה של כסף בדרך כלל עבור הכנסה או רווח.”

כלומר, השקעה היא משהו שאתה שם את הכסף לתוך מתוך ציפייה כי תוכל להרוויח כסף כתוצאה מכך.

מניות ואגרות חוב השקעות כי הציפייה היא כי הבעלות בהם יניבו לך כסף. שכר לימוד במכללה הוא השקעה כאשר התוצאה הצפויה היא משכורת לכל חיים גדולים מהעלות של החינוך.

זה שונה החלטות פיננסיות אחרות שעלולות להיות חכם, אבל הם לא השקעות.

לדוגמה, ייתכן שתבחר לקנות רהיטים באיכות גבוהה יותר שעולה יותר עכשיו אבל חוסך לך כסף בטווח הארוך, כי זה לא נמשך לנצח. רוב האנשים יסכימו כי זוהי החלטה פיננסית טובה – אבל זה לא השקעה, מכיוון שאין הריהוט עולה כסף אתה, גם אם זה עולה לך פחות מ האלטרנטיבה “הכנסה או רווח.”.

עם הגדרה זאת לזכור, בואו נפנה את תשומת לבנו בחזרה לביתך.

למה הבית שלך הוא לא השקעה

קניית בית היא הרבה יותר כמו רכישת רהיטים מ זה כמו לקנות מניות ואגרות חוב.

זה עולה יותר מלפנים מאשר לשכור עושה, וזו סיבת ההשכרה היא לעתים קרובות יותר זולה אם אתם מתכננים לנוע בתוך בשנים הקרובות . אבל אם אתה מבצע רכישה חכמה, ואם אתה נשאר בבית במשך תקופה ארוכה של זמן, קניית בית יכול לעלות לך פחות מאשר לשכור לטווח הארוך.

במילים אחרות, זה יכול להיות החלטה כלכלית נבונה. אבל זה לא הופך אותו השקעה טובה.

מילת המפתח כאן היא “עלות.” גם אם זה עולה פחות מ להשכיר, קניית בית עדיין עולה לך יותר כסף ממה שהוא עושה לך – לפחות במשך זמן ארוך מאוד, ובמקרים רבים לנצח.

בואו נסתכל על דוגמא לראות איך זה עובד.

הרצת המספרים על בעלות על בית

בואו נדמיין שאתה רוכש בית 300.000 $. הפרטים ישתנו באופן משמעותי על ידי המצב, אבל בדוגמה זו נניח את הדברים הבאים:

• אתה לקחת משכנתא ל -30 שנה עם ריבית 4.25% קבועה.
• אתה עושה 20% סטנדרטיים, או 60,000 $, מקדמה.
• אתה משלם 4%, או 12,000 $, עלויות סגירה.
• אתה משלם 1% משווי הבית שלך מדי שנה ארנונה.
• אתה משלם 1% משווי הבית שלך כל שנה על ביטוח דירה.
• אתה משלם 1.5% משווי הבית שלך כל שנה על תחזוקה ושיפורים.

ובואו גם להניח את הדברים הבאים על הצמיחה של הערך של הבית שלך:

• עליות הערך של הבית שלך על ידי 3% בכל שנה.
• ממוצעי אינפלציה 2% בשנה.
• באמצעות מדד המחירים ופרדי מאק בית  מחירי הדיור נתוני הלשכה לסטטיסטיקה של העבודה עבור נתוני האינפלציה, כי ההבדל 1% נכון בקנה אחד עם נתוני 1975 עד היום.

אחרי 10 שנים, וזה זמן רב למדי בעולם של בעלות על הבית, הבית שלך יהיה גדל ב ערך 391,432 $, אשר נשמעה נהדר! אחרי הכל, מי פונה כלפי מטה רווח של 91,432 $? בנוסף, שתשלם למטה חלק העיקרי על המשכנתא שלך, אתה מרוויח הון עצמי נוסף.

הבעיה היא כפולה:

1. בגלל משכנתאות מופחתות באופן קדמי טוען את הריבית החבה, תצטרך רק כ 200,768 $ בהון בשלב זה. אתה לא תקבל את מלוא 391,432 $ במכירה.
2. פקטורינג בביטוח, ארנונה, תחזוקה, בתוספת ריבית על ההלוואה, תוכל השקיע 279,315 $ כדי לקנות בעלות על הבית במשך 10 השנים האלה.

מה שאומר שבמקום רווח 98,326 $, אתה למעשה כבר אבדת 78,546 $. וזה אפילו לא גורם העלות של מכירת הבית שלך, אשר יכול להיות משמעותי. (זה גם לא מקדם את הטבות המס השונות של בעלות על בית, אשר, תוך ערך פוטנציאלי, הם מוגזמים לעתים קרובות.)

זה לוקח 29 שנים לפני העצמי בביתך outpaces את סכום הכסף ששילמת לתוכו. וגם אז תצטרך רק 23,969 $ כדי להראות את זה, המתרגם תשואה שנתית 0.08%. ושוב, כי אינה לוקחת בחשבון את העלויות של מכירת הבית.

אחרי 50 שנים, הכולל 20 שנים משכנתא חינם, תוכל סוף סוף לראות החזר הגון 131,746 $ על מה שהוצאת. איזה נשמע די טוב, עד שאתה נזכר שזה היה 50 שנים , וכי התשואה השנתית שלך היא רק 0.43%.

וגם אז, זה מכיל בהנחה בנסיבות אידיאליות די. אתה נשאר באותו בית לתמיד. העליות ערך על ידי אותו, הסכום עקבי מדי שנה אחת, מעל ומעבר אינפלציה (שהוא רחוק מלהיות מובטח). אתה לא צריך להוסיף את הבית או להסביר תיקונים גדולים אחרים או שיפורים מעבר התחזוקה הסטנדרטית. אין אסונות טבע.

אלא שגם על התרחיש האידיאלי, זה לוקח 50 שנים בדיוק בשבילך כדי לגמור עם תשואה שנתית 0.43%.

אולי זה בגלל החלטה פיננסית טובה, אבל זה לא היה השקעה טובה.

הדרך הנכונה לחשוב על קניית בית

כמובן, כל זה לא קורה בחלל ריק. שיכון הוא ההוצאה הגדולה ביותר היחידה עבור רוב משקי בית האמריקאים, ואם אתה לא לקנות בית, אתה כנראה יהיה משלמים לשכור כזו שזמן כולו – אשר נושא בעלויות והזדמנויות משלו.

כל מה שאני אומר הוא כי רכישת דירה יש לראות באופן שונה מאשר להשקיע בשוק המניות, וכי חישוב התשואה הוא לא פשוט כמו הפחתת מחיר הרכישה מהערך הנוכחי.

קניית בית באמת מסתכמת שתי שאלות בסיסיות:

1. האם זה מקל אורח חיים שעושה אותך מאושר?
2. האם זה לחסוך לך כסף בטווח הארוך לעומת החלופות?

במילים אחרות, קניית בית היא הרבה יותר כמו רכישת רהיטים מאשר להשקיע בשוק המניות. זה יכול להיות החלטה כלכלית נבונה, אבל זה לא השקעה אמיתית.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.