בכל הנוגע להרוויח כסף בהשקעות נדל”ן, יש רק קומץ דרכים לעשות זאת. למרות שהמושגים פשוטים להבנה, אל תטעו לחשוב שניתן ליישם אותם ולבצע אותם בקלות. הבנה של יסודות הנדל”ן יכולה לעזור למשקיעים לעבוד כדי למקסם את הרווחים שלהם. נדל”ן מעניק למשקיעים סוג נכסים נוסף בתיק, מגדיל את הפיזור ויכול להגביל את הסיכונים אם ניגשים אליו נכון.
ישנן שלוש דרכים עיקריות שמשקיעים עשויים להרוויח כסף מנדל”ן:
- עליית ערך הנכס
- הכנסות משכירות הנגבות על ידי השכרת הנכס לדיירים
- רווחים המופקים מפעילות עסקית התלויה בנדל”ן
כמובן שתמיד ישנן דרכים אחרות להרוויח באופן ישיר או עקיף מהשקעות נדל”ן, כמו למשל ללמוד להתמחות בתחומים אזוטריים יותר כמו תעודות שעבוד מס. עם זאת, שלושת הפריטים המפורטים לעיל מהווים רוב מוחלט מההכנסה הפסיבית – וההון האולטימטיבי – שנעשו בענף הנדל”ן.
Table of Contents
עליית ערך הנדל”ן
ראשית, חשוב שתבין שערכי הנכס לא תמיד עולים. היעדר גידול בנכסים זה יכול להתבטא עד כאב בתקופות כמו סוף שנות השמונים וראשית שנות התשעים, ובשנים 2007-2009 כשקרס שוק הנדל”ן. למעשה, במקרים רבים, ערכי הנכסים לעיתים רחוקות מנצחים את האינפלציה – עליית המחירים הממוצעים בכלכלה.
לדוגמה, אם אתה הבעלים של נכס של 500,000 $ והאינפלציה היא 3%, הנכס שלך עשוי להימכר ב -515,000 $ (500,000 $ x 1.03%), אבל אתה לא עשיר יותר מאשר בשנה שעברה. כלומר, אתה עדיין יכול לקנות אותה כמות של חלב, לחם, גבינה, נפט, בנזין וסחורות אחרות (נכון, הגבינה עשויה להיות נמוכה יותר השנה ובנזין עולה, אך רמת החיים שלך תישאר זהה בערך). הסיבה היא שהרווח של 15,000 $ לא היה אמיתי. זה היה סמלי ולא הייתה לו השפעה ממשית מכיוון שהעלייה נבעה מהאינפלציה הכוללת.
אינפלציה והשקעות נדל”ן
כאשר האינפלציה מתרחשת, לדולר יש פחות כוח קנייה. זה קורה מכיוון שהממשלה צריכה ליצור – להדפיס – כסף כשהיא מוציאה יותר ממה שהיא לוקחת באמצעות מיסים. כל השאר שווה, לאורך זמן, התוצאה היא שכל דולר קיים יאבד ערך והיה שווה פחות ממה שהיה בעבר.
אחת הדרכים בהן משקיעי הנדל”ן החביבים ביותר יכולים להרוויח כסף בנדל”ן היא לנצל מצב שנראה כי הוא צץ מדי כמה עשורים. הם עושים זאת כאשר האינפלציה צפויה לחרוג משיעור הריבית הנוכחי של חוב ארוך טווח. בתקופות אלה אתה עלול למצוא אנשים שמוכנים להמר על ידי רכישת נכסים, הלוואת כסף למימון הרכישה ואז ממתינים לאינפלציה שתגבר.
ככל שהאינפלציה מטפסת, משקיעים אלה יכולים לשלם את המשכנתא בדולרים ששווים הרבה פחות. מצב זה מייצג העברה מחוסכים לחייבים. ראית הרבה משקיעי נדל”ן מרוויחים כסף בדרך זו בשנות השבעים ותחילת שנות השמונים. האינפלציה יצאה משליטה עד שפול וולקר הבן – נשיא הפדרל ריזרב בין 1979 ל -1987 – לקח 2×4 בגבו והביא אותו לשליטה על ידי העלאת הריבית בצורה דרסטית.
רכישות בשיעור מכסה מותאם מחזורית
החוכמה היא לקנות כאשר שיעורי המכסה המתואמים במחזוריות – שיעור התשואה על השקעת נדל”ן – הם אטרקטיביים. אתה קונה כשאתה חושב שיש סיבה ספציפית שמקרקעין מסוימים יהיה מתישהו שווה יותר משיעור הכובע הנוכחי בלבד מצביע על כך שהוא אמור להיות.
לדוגמא, יזמי נדל”ן יכולים להסתכל על פרויקט או פיתוח, על המצב הכלכלי סביב אותו פרויקט או על מחיר הנכס ולקבוע הכנסה עתידית מדמי שכירות לתמיכה בהערכת השווי הנוכחי. הערך הנוכחי עשוי להיראות יקר מדי על סמך התנאים הנוכחיים סביב הפיתוח. עם זאת, מכיוון שהם מבינים בכלכלה, בגורמי שוק ובצרכנים, משקיעים אלה יכולים לראות רווחיות עתידית.
יתכן שראיתם מלון ישן ונורא על שטח אדמה נהדר הופך למרכז קניות שוקק עם בנייני משרדים המשאירים דמי שכירות לא מבוטלים עבור הבעלים. נעדר תזרים מזומנים, ערך נוכחי נקי, אתה משער במידה זו או אחרת, לא משנה מה תגיד לעצמך. תדרוש אינפלציה משמעותית במטבע הנקוב – אם אתה משתמש בחובות למימון הרכישה – כדי לחלץ אותך. אתה יכול גם להיות תלוי באיזה אירוע בהסתברות נמוכה יסתדר לטובתך.
השכרה כהשקעת נדל”ן
להרוויח כסף מגביית שכר דירה כל כך פשוט שכל ילד בן 6 שאי פעם שיחק משחק של מונופול מבין ברמה הקרבית כיצד פועלים היסודות. אם אתה הבעלים של בית, בניין דירות, בניין משרדים, מלון או כל השקעה אחרת בנדל”ן, אתה יכול לגבות דמי שכירות כדי לאפשר להם להשתמש בנכס או במתקן.
כמובן, פשוט וקל הם לא אותו דבר. אם אתה הבעלים של בנייני דירות או בתים להשכרה, אתה עלול למצוא את עצמך מתמודד עם כל דבר, החל משירותים שבורים ועד דיירים המפעילים מעבדות מתכת. אם אתה הבעלים של קניונים חשובים או בנייני משרדים, ייתכן שתצטרך להתמודד עם עסק שהושכר ממך פושט רגל. אם אתה הבעלים של מחסנים תעשייתיים, אתה עלול למצוא את עצמך עומד בפני חקירות סביבתיות בגין פעולות הדיירים שהשתמשו בנכס שלך. אם ברשותך יחידות אחסון, גניבה עלולה להדאיג. השקעות נדל”ן להשכרה אינן מהסוג אליו תוכלו להתקשר ולצפות שהכל ילך כשורה.
שימוש בשיעור שווי להשוואת השקעות
החדשות הטובות הן שיש כלים זמינים שמקלים על השוואה בין השקעות נדל”ן פוטנציאליות. אחד מאלה, שיהפוך אתכם לא יסולא בפז עבורכם במסעכם להרוויח כסף מנדל”ן, הוא יחס פיננסי מיוחד הנקרא שיעור היוון (שיעור ההיוון). שיעורי המכסה מראים את שיעור התשואה על השקעה בנדל”ן מסחרי. זה לוקח את הבסיס מההכנסה נטו שהנכס יפיק.
אם נכס מרוויח 100,000 דולר לשנה ונמכר תמורת 1,000,000 $, היית מחלק את הרווחים (100,000 $) לפי תג המחיר (1,000,000 $) ומקבל 0.1, או 10%. פירוש הדבר ששיעור המכסה של הנכס הוא 10%, או שהיית מרוויח 10% צפוי על ההשקעה שלך אם תשלם עבור הנדל”ן במזומן ובלי שום חוב.
כמו שמניות שוות בסופו של דבר רק את הערך הנוכחי הנקי של תזרימי המזומנים המוזלים שלה, נדל”ן שווה בסופו של דבר שילוב של:
- כלי השירות שהנכס מייצר עבור בעליו
- תזרימי המזומנים הנוכחיים נטו שהוא מייצר – יחסית למחיר ששולם
הכנסות משכירות כשול בטיחות
הכנסות משכירות יכולות להיות שולי בטיחות המגנות עליכם בזמן נפילות או קריסות כלכליות. סוגים מסוימים של השקעות נדל”ן יתאימו יותר למטרה זו. שכירות ושכירות יכולים להיות הכנסה בטוחה יחסית.
כדי לחזור לדיון הקודם שלנו – על האתגרים להרוויח כסף מנדל”ן – בנייני משרדים יכולים לספק המחשה אחת. בדרך כלל נכסים אלה כרוכים בשכירות ארוכת שנים. קנו אחד במחיר הנכון, בזמן הנכון, ועם השוכר הנכון ובגרות החכירה, ותוכלו להפליג בקריסת נדל”ן. היית אוסף צ’קים להשכרה מעל הממוצע שהחברות המשכירות ממך צריכות לספק עדיין – בשל הסכם השכירות שעליו חתמו – גם כאשר תעריפים נמוכים יותר זמינים במקומות אחרים. שגיאה, עם זאת, ואתה יכול להיות נעול בתשואות נמוכות הרבה אחרי שהשוק התאושש.
כסף מפעילות עסקית נדל”ן
הדרך הסופית להרוויח כסף מהשקעות נדל”ן כוללת שירותים מיוחדים ופעילות עסקית. אם אתה בעל בית מלון, אתה יכול למכור סרטים לפי דרישה לאורחים שלך. אם אתה הבעלים של בניין משרדים, אתה עשוי להרוויח כסף ממכונות אוטומטיות וממוסכי חניה. אם אתה הבעלים של שטיפת מכוניות, אתה עשוי להרוויח כסף משואבי אבק מבוקרים בזמן.
השקעות אלה דורשות כמעט תמיד ידע בתת-התמחות. כדוגמה, יש אנשים שמבלים את כל הקריירה שלהם בהתמחות בתכנון, בנייה, בעלות ותפעול שטיפות רכב. למי שעולה לראש תחומו ומבין את המורכבויות של שוק מסוים, ההזדמנות להרוויח כסף יכולה להיות אינסופית.
רעיונות אחרים להשקעות נדל”ן
ובכל זאת, קיימות אפשרויות השקעה אחרות בנדל”ן. אתה יכול להשקיע בנאמני השקעות נדל”ן (REIT) .11 REITs הנסחרות בציבור מניות ונסחרות בבורסה, בעוד ש- REITs בבעלות פרטית או REIT שלא נסחרות אינם זמינים בשום בורסה. כל סוגי ה- REIT יתמקדו בסקטורים מסוימים בשוק הנדל”ן, כגון בתי אבות או קניונים. ישנן גם כמה קרנות סל (ETF) וקרנות נאמנות הממוקדות למשקיע הנדל”ן על ידי השקעה ב- REIT והשקעות אחרות בתחום הנדל”ן.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.