“זה ההשקעה הטובה ביותר שעשיתי אי פעם!”
“למה יש לא קנית בית עדיין? אתה יודע אתה פשוט זורק את כספך על שכר דירה, נכון?”
האם מישהו אי פעם אמר לך את הדברים האלה? אני יודע שמעתי אותם מספר פעמים. מחברים. מתוך המשפחה. מאנשים זרים באינטרנט. מתוך כמעט כולם.
ובעוד זה נכון כי קניית בית יכולה להיות החלטה כלכלית נבונה (אם כי לא באותה תדירות כמו שאתה בטח חושב), הבית שלך הוא לא השקעה במובן הכספי של המילה, ואתה לא צריך לצפות את זה כדי לבצע כמו אחד .
הנה למה.
Table of Contents
מהו “השקעות”?
מילת ההשקעה משמשת הרבה בהקשרים שונים והוא יכול להיות הרבה דברים שונים. אבל מנקודת מבט פיננסי גרידא, הגדרה זו ממילון Merriam-Webster עובדת היטב: “ההוצאה של כסף בדרך כלל עבור הכנסה או רווח.”
כלומר, השקעה היא משהו שאתה שם את הכסף לתוך מתוך ציפייה כי תוכל להרוויח כסף כתוצאה מכך.
מניות ואגרות חוב השקעות כי הציפייה היא כי הבעלות בהם יניבו לך כסף. שכר לימוד במכללה הוא השקעה כאשר התוצאה הצפויה היא משכורת לכל חיים גדולים מהעלות של החינוך.
זה שונה החלטות פיננסיות אחרות שעלולות להיות חכם, אבל הם לא השקעות.
לדוגמה, ייתכן שתבחר לקנות רהיטים באיכות גבוהה יותר שעולה יותר עכשיו אבל חוסך לך כסף בטווח הארוך, כי זה לא נמשך לנצח. רוב האנשים יסכימו כי זוהי החלטה פיננסית טובה – אבל זה לא השקעה, מכיוון שאין הריהוט עולה כסף אתה, גם אם זה עולה לך פחות מ האלטרנטיבה “הכנסה או רווח.”.
עם הגדרה זאת לזכור, בואו נפנה את תשומת לבנו בחזרה לביתך.
למה הבית שלך הוא לא השקעה
קניית בית היא הרבה יותר כמו רכישת רהיטים מ זה כמו לקנות מניות ואגרות חוב.
זה עולה יותר מלפנים מאשר לשכור עושה, וזו סיבת ההשכרה היא לעתים קרובות יותר זולה אם אתם מתכננים לנוע בתוך בשנים הקרובות . אבל אם אתה מבצע רכישה חכמה, ואם אתה נשאר בבית במשך תקופה ארוכה של זמן, קניית בית יכול לעלות לך פחות מאשר לשכור לטווח הארוך.
במילים אחרות, זה יכול להיות החלטה כלכלית נבונה. אבל זה לא הופך אותו השקעה טובה.
מילת המפתח כאן היא “עלות.” גם אם זה עולה פחות מ להשכיר, קניית בית עדיין עולה לך יותר כסף ממה שהוא עושה לך – לפחות במשך זמן ארוך מאוד, ובמקרים רבים לנצח.
בואו נסתכל על דוגמא לראות איך זה עובד.
הרצת המספרים על בעלות על בית
בואו נדמיין שאתה רוכש בית 300.000 $. הפרטים ישתנו באופן משמעותי על ידי המצב, אבל בדוגמה זו נניח את הדברים הבאים:
- אתה לקחת משכנתא ל -30 שנה עם ריבית 4.25% קבועה.
- אתה עושה 20% סטנדרטיים, או 60,000 $, מקדמה.
- אתה משלם 4%, או 12,000 $, עלויות סגירה.
- אתה משלם 1% משווי הבית שלך מדי שנה ארנונה.
- אתה משלם 1% משווי הבית שלך כל שנה על ביטוח דירה.
- אתה משלם 1.5% משווי הבית שלך כל שנה על תחזוקה ושיפורים.
ובואו גם להניח את הדברים הבאים על הצמיחה של הערך של הבית שלך:
- עליות הערך של הבית שלך על ידי 3% בכל שנה.
- ממוצעי אינפלציה 2% בשנה.
- באמצעות מדד המחירים ופרדי מאק בית מחירי הדיור נתוני הלשכה לסטטיסטיקה של העבודה עבור נתוני האינפלציה, כי ההבדל 1% נכון בקנה אחד עם נתוני 1975 עד היום.
אחרי 10 שנים, וזה זמן רב למדי בעולם של בעלות על הבית, הבית שלך יהיה גדל ב ערך 391,432 $, אשר נשמעה נהדר! אחרי הכל, מי פונה כלפי מטה רווח של 91,432 $? בנוסף, שתשלם למטה חלק העיקרי על המשכנתא שלך, אתה מרוויח הון עצמי נוסף.
הבעיה היא כפולה:
- בגלל משכנתאות מופחתות באופן קדמי טוען את הריבית החבה, תצטרך רק כ 200,768 $ בהון בשלב זה. אתה לא תקבל את מלוא 391,432 $ במכירה.
- פקטורינג בביטוח, ארנונה, תחזוקה, בתוספת ריבית על ההלוואה, תוכל השקיע 279,315 $ כדי לקנות בעלות על הבית במשך 10 השנים האלה.
מה שאומר שבמקום רווח 98,326 $, אתה למעשה כבר אבדת 78,546 $. וזה אפילו לא גורם העלות של מכירת הבית שלך, אשר יכול להיות משמעותי. (זה גם לא מקדם את הטבות המס השונות של בעלות על בית, אשר, תוך ערך פוטנציאלי, הם מוגזמים לעתים קרובות.)
זה לוקח 29 שנים לפני העצמי בביתך outpaces את סכום הכסף ששילמת לתוכו. וגם אז תצטרך רק 23,969 $ כדי להראות את זה, המתרגם תשואה שנתית 0.08%. ושוב, כי אינה לוקחת בחשבון את העלויות של מכירת הבית.
אחרי 50 שנים, הכולל 20 שנים משכנתא חינם, תוכל סוף סוף לראות החזר הגון 131,746 $ על מה שהוצאת. איזה נשמע די טוב, עד שאתה נזכר שזה היה 50 שנים , וכי התשואה השנתית שלך היא רק 0.43%.
וגם אז, זה מכיל בהנחה בנסיבות אידיאליות די. אתה נשאר באותו בית לתמיד. העליות ערך על ידי אותו, הסכום עקבי מדי שנה אחת, מעל ומעבר אינפלציה (שהוא רחוק מלהיות מובטח). אתה לא צריך להוסיף את הבית או להסביר תיקונים גדולים אחרים או שיפורים מעבר התחזוקה הסטנדרטית. אין אסונות טבע.
אלא שגם על התרחיש האידיאלי, זה לוקח 50 שנים בדיוק בשבילך כדי לגמור עם תשואה שנתית 0.43%.
אולי זה בגלל החלטה פיננסית טובה, אבל זה לא היה השקעה טובה.
הדרך הנכונה לחשוב על קניית בית
כמובן, כל זה לא קורה בחלל ריק. שיכון הוא ההוצאה הגדולה ביותר היחידה עבור רוב משקי בית האמריקאים, ואם אתה לא לקנות בית, אתה כנראה יהיה משלמים לשכור כזו שזמן כולו – אשר נושא בעלויות והזדמנויות משלו.
כל מה שאני אומר הוא כי רכישת דירה יש לראות באופן שונה מאשר להשקיע בשוק המניות, וכי חישוב התשואה הוא לא פשוט כמו הפחתת מחיר הרכישה מהערך הנוכחי.
קניית בית באמת מסתכמת שתי שאלות בסיסיות:
- האם זה מקל אורח חיים שעושה אותך מאושר?
- האם זה לחסוך לך כסף בטווח הארוך לעומת החלופות?
במילים אחרות, קניית בית היא הרבה יותר כמו רכישת רהיטים מאשר להשקיע בשוק המניות. זה יכול להיות החלטה כלכלית נבונה, אבל זה לא השקעה אמיתית.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.