להשכרות עסקות להיראות ולהרגיש הרבה כמו מכירות בתים סטנדרטיות, והם אלטרנטיבת הלוואות הביתה מסורתיות. קונים ומוכרים כאחד יכולים ליהנות הסדרים אלה, אבל זה חיוני כי כולם יודעים מה הם הסיכונים לפני התחלת העבודה.
עסקאות דף זה עם לשכור את עצמו עסקאות בית, אך ישנם סוגים אחרים של תוכניות שם בחוץ.
Table of Contents
מהו לשכור את עצמו?
לשכור את עצמו הוא דרך לקנות או למכור משהו לאורך זמן, נותן לרוכש “אפשרות” לרכוש בשלב כלשהו בעתיד.
עם רכישה מסורתית ומכירה, המוכר והקונה להשלים את הרכישה, פחות או יותר מייד לאחר שהסכים לתנאים (במועד חתימת ההסכם), אבל לשכור את עצמו הוא שונה.
תחת להשכרה להסכם עצמו, המוכר והקונה להסכים לאפשרות של מכירה בשלב כלשהו בעתיד. בסופו של דבר, השוכר / הקונה מחליט אם העסקה אכן תבוצע. בינתיים, הקונה הופך תשלומים למוכרים, ומנת תשלומים אלה (בדרך כלל) להפחית את הכסף הדרוש כדי לקנות את הבית במועד מאוחר יותר.
למה לקנות עם להשכרות?
השכרה לתוכניות עצמו יכול להיות אטרקטיבית לקונים, במיוחד אלו אשר מצפים להיות במצב כלכלי חזק בתוך כמה שנים.
קנה עם אשראי גרוע: צורכים שלא יכול להעפיל הלוואה הביתה יכולים להתחיל לקנות בית עם לשכור את עצמו הסכם. במשך הזמן, הם יכולים לעבוד על בנייה מחדש של עשרות האשראי שלהם, והם יוכלו לקבל הלוואה ברגע שזה סוף סוף הזמן לקנות את הבית.
נעל בתצוגת מחיר רכישה: בשווקים עם הגדלת מחירי הבתים, קונים יכולים לקבל על הסכם לרכישה במחיר של היום (אבל הרכישה תתבצע כמה שנים בעתיד). לקונים יש אפשרות לגבות את אם מחירי הבתים נופלים, אף אם אינו הגיוני מבחינה כלכלית יהיה תלוי כמה הם שילמו על פי ההסכם.
נסיעת מבחן: קונים יכולים לחיות בבית לפני שתתחייב לרכוש את הנכס. כתוצאה מכך, הם יכולים ללמוד על בעיות עם הבית, שכני סיוט, ואת הבעיות האחרות לפני שיהיה מאוחר מדי.
זז פחות: קונים מחויב בית ושכונה (אבל לא מצליח לקנות) יכולים להיכנס לבית כי הם באמת יצליחו לקנות. פעולה זו מפחיתה את העלות ואת אי הנוחות של נעה אחרי כמה שנים.
לבנות הון עצמי: מבחינה טכנית, שוכרים לא לבנות הון עצמי באותו אופן כי בעלי הבתים לעשות. עם זאת, תשלומים יכול לצבור ולספק סכום נכבד לשים לכיוון של רכישת הבית. קונים יכולים גם פשוט לחסוך כסף על חשבון חיסכון ושימוש בקרנות אלה במקום (הימנעות מהמלכודות של לשכור את עצמו, ומספק את היכולת לקנות כל בית).
למה למכור באמצעות להשכרות?
מוכרים יכולים ליהנות גם לשכור את עצמו הסדרים.
עוד קונים: אם אתה נתקל קונה למשוך צרות, אתה גם יכול לשווק לשוכרים שמקווים לקנות בעתיד. לא כולם אשראי טוב יכול להעפיל הלוואה, אבל כולם צריך מקום לגור בו.
להרוויח הכנסה: אם אתה לא צריך למכור תקין משם ולהשתמש בכסף עבור מקדמה נוספת, אתה יכול להרוויח הכנסת שכירות תוך כדי התנועה לכיוון מוכר נכס.
מחיר גבוה יותר: אתה יכול לבקש מחיר גבוה יותר במכירות כאשר אתה מציע לשכור את עצמו. אתה מתן הזדמנות שאנשים יהיו מוכנים לשלם עבור. השוכרים גם יש “אפשרות” לקנות את הבית – אשר הם עלולים לא להשתמש – והגמישות תמיד עלויות נוספות.
שוכר מושקע: קונה פוטנציאלי סביר יותר לטפל בנכס (ו להסתדר עם שכנים) מאשר שוכר ללא עור במשחק. הקונה כבר מושקע בנכס ויש לו אינטרס לשמר אותו.
איך זה עובד
הכל נתון למשא ומתן: דמי שכירות לעסקה עצמה, המכונה גם אפשרות חכירה, מתחיל עם החוזה. לקונה והן למוכר מסכים לתנאים מסוימים, וכן לכל התנאים ניתן לשנות כדי שיתאים לצרכים של כולם. תלוי מה חשוב לך (אם אתה קונה או מוכר), אתה יכול לבקש תכונות מסוימות לקראת חתימה על הסכם.
לדוגמה, תוכל לבקש תשלום up מול גדול או קטן אם זה יהיה מועיל עבורך.
עצה חיונית: הקפד לסקור חוזה כלשהו עם עורך דין נדל”ן כי עסקות אלה יכולים להיות מסובכות, ויש הרבה כסף מעורב. השכרה לעסקות עצמו היא מסוכן במיוחד עבור קונים. הונאות כמה לנצל אנשים עם אשראי עניי תקוות גדולות של קניית בית. אפילו עם המוכר כנה, אפשר לחלט הרבה כסף אם דברים לא הולכים כמתוכנן.
אפשרות לקנות: בתחילת כל לשכור את עצמו העסקה, הקונה משלם למוכר פרמיה אפשרות , אשר לעיתים קרובות סביב חמישה אחוזים ממחיר הרכישה הסופית (למרות שזה בהחלט יכול להיות גבוה או נמוך). תשלום זה מעניק לקונה את הזכות או “אופציה” – אך לא החובה – כדי לקנות את הבית בשלב כלשהו בעתיד.
אין החזרים: תשלום הפרמיה הראשוני אינו ניתן להחזרה, אבל זה יכול להיות מיושם על מחיר הרכישה (אם הקונה פעם קונה את הבית, היא לא תצטרך לבוא עם מזומנים כמו הרבה). תשלומי אפשרות גדולים יותר הם מסוכנים עבור קונים: אם העסקה אינה מתבצעת מכל סיבה שהיא, אין דרך לקבל את הכסף בחזרה. המוכר בדרך כלל מקבל לשמור על כל תשלומי פרמיה לאחר לשכור את עצמו העסקה מסתיימת.
מחיר רכישה: הקונה לבין המוכר לקבוע מחיר הרכישה על הבית בחוזה שלהם. בשלב כלשהו בעתיד (בדרך כלל בין אחת לחמש שנים, תלוי במשא ומתן), הקונה יכול לרכוש את הבית תמורת המחיר הזה – ולא משנה מה ביתו הוא שווה באמת. כאשר קביעת המחיר, מחיר זה גבוה יותר מאשר המחיר הנוכחי אין זה נדיר (אחר, המוכר הוא עדיף פשוט למכור היום). אם הבית עלה ערך מהר מהצפוי, דברים להתאמן בחדר לטובת הקונה. אם הבית מאבד ערך, השוכר כנראה לא לקנות את הבית (גם בגלל זה אולי לא הגיוני, אבל גם משום השוכר לא יוכל להעפיל הלוואה גדולה עם יחס הלוואה ל-ערך גבוה). בדרך כלל קונים להגיש בקשה למשכנתא בבוא העת לרכוש את הבית.
תשלומים חודשיים: שוכר הקונה / גם עושים את תשלומים חודשיים למוכר. תשלומים אלה לשמש תשלומי שכר דירה (כי המוכר עדיין בעלים של הנכס), אבל השוכר בדרך כלל משלם קצת מיותר בכל חודש. הסכום הנוסף בדרך כלל הוא זוכה מחיר הרכישה הסופי, כך שהיא מקטינה את כמות הכסף הקונה צריך לבוא עם בעת רכישת הבית. שוב, “הפרמיה” דמי שכירות הנוספת היא nonrefundable – זה מפצה המוכר עבור לחכות כדי לראות מה הקונה יעשה (המוכר לא יכול למכור את הנכס למישהו אחר עד שההסכם עם הקצוות השוכרים).
תחזוקה: ויתרונות כרוכים כולם מנקודה מתוחזק היטב בבית, אבל מי צריך לשלם? ההסכם שלך צריך לציין מי אחראי תחזוקה שוטפת ותיקונים נרחבים. כמה הסכמים לומר דבר מתחת 500 $ הוא באחריות הקונה, אך חוקים המקומיים יכולים לסבך את העניינים (בעלי קרקעות עשויים להידרש לספק שירותים מסוימים, גם אם הסכם שלך אומר אחר).
להשכרות חסרונות
שום דבר לא מושלם, וזה כולל לשכור לבעלות על תוכנה. עסקאות אלו הן מורכבות, ושניהם הקונים והמוכרים יכולים לקבל קצת הפתעות לא נעימות. הנה כמה דוגמאות מפורטות להלן, אבל הרשימה של דברים שעלולים להשתבש היא הרבה יותר. רק עורך דין מקומי הנדל”ן יכול לתת לך רעיון טוב של מה מונח על כף המאזניים במצב שלך, כדי להיות בטוח לבקר עם אחד לפני שתירשם כלום.
סיכונים עבור קונים
כשלא כסף: אם אתה לא קונה את הבית – מכל סיבה שהיא – אתה מאבד את כל הכסף הנוסף ששלמת. סלרס שמתפתים בקלות עלול להקשות או מושך לך לקנות.
התקדמות איטית: ייתכן מתכנן לשפר האשראי שלך או להגדיל את ההכנסה שלך, כך תוכל להעפיל הלוואה כאשר האופציה מסתיימת, אבל דברים שאולי לא יסתדרו כמתוכנן.
פחות שליטה: לא אתה עדיין הבעלים של הנכס, כך אין לך שליטה מלאה על זה. בעל הבית שלך יכול להפסיק ביצוע תשלומי משכנתא ולאבד את הנכס באמצעות עיקול, או שאתה לא יכול להיות אחראי על החלטות לגבי פריטי תחזוקה גדולים. כמו כן, בעל הבית שלך עלול לאבד פסק דין או להפסיק לשלם ארנונה בסופו של דבר עם שעבודים על הנכס. ההסכם אמור לטפל בכל התרחישים האלה (וגם המשכיר אינו רשאי למכור בזמן שיש לך אופציה על הנכס), אך קרבות משפטיים הם תמיד כאב גדול.
ירידות השערים: מחירי הבתים עלולים ליפול , ואתה לא יוכל לשאת ולתת מחיר הרכישה נמוך. ואז אתה נשאר עם האופציה של ויתור על כל כסף האפשרות שלך או לקנות את הבית. אם המלווה שלך לא יאשר הלוואה גדולה, תצטרך להביא כסף נוסף כדי לסגור עבור מקדמה.
איחור בתשלום לפגוע: בהתאם להסכם שלך, אם אתה לא משלם שכר דירה על זמן, אתה עלול לאבד את הזכות לרכוש (יחד עם כל תוספת התשלום שלך). במקרים מסוימים, אתה שומר האפשרות שלך, אבל תשלום נוסף עבור החודש הוא לא “נספר,” וזה לא יוסיף את הסכום שהרווחת שנצבר לרכישה עתידית.
סוגיות בית: אולי יש בעיות עם הנכס כי אתה לא יודע על עד שאתה מנסה לקנות אותו (כגון בעיות כותרת). פנק שכירות לבעלות רכישה כגון רכישה “אמיתית” – לקבל בחיפוש פיקוח כותרת לפני הצלילה.
הונאות: השכרה ל הונאות עצמו הן דרך מושכת לקחת סכומי כסף גדולים מאנשים שאינם בעמדה בטוחה כספי.
סיכונים למוכרים
אין ודאות: השוכר שלכם עשוי שלא לקנות, אז אתה צריך להתחיל הכל מההתחלה ולמצוא עוד קונה או שוכר (אבל לפחות אתה מקבל כדי לשמור את הכסף הנוסף).
כסף איטי: אתה לא מקבל הונית גדולה, אשר ייתכן שיצטרך לרכוש הבית הבא שלך.
חסר הערכה: אתה בדרך כלל לנעול מחיר המכירה כשחותמים לשכור את עצמו הסכם, אבל מחירי הבתים עלולים לעלות מהר יותר מכפי שציפית. אתה יכול לעשות יותר טוב להשכיר את המקום מקבל סכם מכירה בעתיד (או שאולי לא).
צניחת מחירי הביתה: מחירי הבתים עלולים ליפול, ואם השוכר שלך לא קונה, היית עדיף פשוט למכור את הנכס.
גילוי פגמים: צורכים עשויים לגלות פגמים שלא ידעו על שימוש הביתי שונה, והם עשויים להחליט לא לקנות. אולי אינסטלציה יכול להתמודד זוג, אבל לא משפחה של חמישה, ואף אחד לא יכול היה לדעת על הנושא. אתה לא מנסה להטעות אף אחד – זה פגם שמעולם לא עלו תחת הסדר המגורים הקודם – אבל עכשיו זה בעיה ואתה צריך להביא זאת לידיעת הקונים בעתיד (או לתקן את זה).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.