הבנת הקשר בין מחירי נכסים וריבית
אחת הסכנות של שיעורי ריבית נמוך שיא הוא שהם מנפחים מחירי נכסים; דברים כגון מניות, אג”ח, וסחר הנדל”ן ב ערכות שווי גבוהות יותר מאשר הם יתמכו אחר. עבור מניות, זה יכול להוביל גבוה מרגיל מחיר ל-רווחי יחס, יחס PEG, מכפיל PEG-מותאם דיבידנד, מחיר ל-ספר יחסי ערך, מחיר ל-במזומן יחסי זרימה, מחיר ל-מכירות יחסים , כמו גם תשואות רווחים נמוכים מרגילות ותשואות דיבידנד.
כל זה יכול להיראות נפלא אם אתה בר מזל מספיק כדי להיות יושב על אחזקות משמעותיות לפני הירידה בשיעורי הריבית, מה שיאפשר לכם לחוות את הבום כל הדרך עד לפסגה, רואים את השווי נטו שלך לגדול גבוה יותר ויותר עם כל שנה שחולפת למרות קצב הגידול בשווי נטו outpacing שיעור הגידול בהכנסה פסיבית, וזה מה שחשוב באמת. זה לא כל כך גדול עבור המשקיע לטווח הארוך ו / או חסר נכסים רבים לשים בצד שרוצים להתחיל לחסוך, הכולל צעירים לעתים קרובות רק מתוך תיכון או מכללה, נכנס לשוק העבודה בפעם הראשונה.
זה אולי נשמע מוזר, אם אתה לא מכיר את שווי כספים או עסק, אבל זה עושה הרבה חוש אם אתה מפסיק לחשוב על זה. כאשר אתה קונה השקעה, מה אתה באמת קונה הוא תזרים מזומנים עתידי; תמורה רווחת או מכירות, מתואם זמן, סיכון, אינפלציה, ומסים, אתה מאמין הלך לספק קצב נאות שיבה, כפי שבא לידי ביטוי בשיעור צמיחה שנתי מורכב, כדי לפצות אותך על כך שלא לצרוך את כוח הקנייה שלך בהווה; לבזבז אותו על דברים המספקים שירות כגון מכוניות, בתים, חופשות, מתנות, מלתחה חדשה, גינון, ארוחות במסעדות נחמדות, או כל דבר אחר מביא תחושה של אושר או שמחה לחיים שלך, משלים את מה שחשוב באמת: מש’, חברים, חופש לאורך הזמן שלך, ובריאות טובה.
כאשר מחירי הנכסים הנם גבוהים בשל ריבית נמוכה, זה אומר כל דולר שתשקיע בקניית רכישות השקעה פחות דולרי דיבידנדים, ריבית, דמי שכירות, או הכנסות אחרות (שניהם ישירים או לחפש דרך, במקרה של חברות אשר שומרות רווחים עבור צמיחה ולא לשלם להם את לבעלי המניות).
ואכן, המשקיע לטווח ארוך רציונל יעשו גלגלונים סיכוי תשואות דיבידנד הנפקה בשוק המניות שמעבר 2x או 3x תשואת איגרת האוצר המנורמלת או שוק הנדל”ן שיכול לספק 5x או 10x תשואת איגרת האוצר המנורמלת. בשביל מה הם איבדו בביצוע ערך במאזן, מה שהופך אותם נראים עניים על הנייר, הם היו לזכות בהכנסה חודשית נוספת, ולאפשר להם לרכוש יותר; במקרה של הופעת חשבונאות הפועמת כלכלית למציאות.
ובכל זאת, גם אם אתה יודע את כל זה, אתה עשוי לתהות מדוע מחירי הנכסים נופלים כאשר הריבית עולה. מה עומד מאחורי הירידה? זו שאלה נהדרת. למרות הרבה יותר מסובך היו לנו להתעמק מכניקה, בלב העניין, זה בעיקר מסתכם בשני דברים.
1. מחירי נכסי סתיו כאשר הריבית עולה כי העלות האלטרנטיבית של “ללא סיכון” השיעור הופכת אטרקטיבי יותר
יש בין אם הם מודעים לכך ובין אם לא, רוב האנשים מספיק שכל ישר כדי להשוות את מה שהם יכולים להרוויח על השקעה פוטנציאל במניות, אג”ח, או הנדל”ן למה שהם יכולים להרוויח יחנה את הכסף בנכסים בטוחים. עבור משקיעים קטנים, זה לעתים קרובות הוא הריבית משולמת על חשבון חיסכון המבוטח FDIC, חשבון עובר ושב, חשבון שוק הכסף, או כסף בשוק הקרנות נאמנות.
עבור משקיעים גדולים, עסקים, מוסדות, זהו השיעור שנקרא “חסר הסיכון” על שטרי האוצר האמריקאי, חוב וכתבי התחייבות, אשר מגובים על ידי הכח המפרך המלא של ממשלת ארצות הברית.
אם “הבטוחים” השיעורים להגדיל, אתה, ורוב משקיעים אחרים, הולכים לדרוש תשואה גבוהה יותר להיפרד מכספו שלך; לקחת סיכונים בעלות עסקים או בנייני מגורים. זהו רק טבעי. למה לחשוף את עצמך מאבד או התנודתיות כשאתה יכול לשבת בחיבוק ידיים, לאסוף עניין, ולדעת שאתה בסופו של דבר תקבל את מלוא (הנומינלי) ערך המנהלת גב בשלב כלשהו בעתיד? אין דוחות שנתיים לקרוא, לא 10-K של ללמוד, לא הצהרות proxy כדי לעיין.
דוגמא מעשית עשויה לעזור.
דמיינו את האג”ח האוצר ל -10 שנים הציע תשואה 2.4% לפני מס. אתה מסתכל על מניות שמוכרות עבור 100.00 $ למניה והוא מדולל למניה של 4.00 $.
מבין כי 4.00 $, 2.00 $ משולם כדיבידנד במזומן. זו התוצאה של תשואת רווח של 4.00% ו תשואת דיבידנד של 2.00%.
עכשיו, דמיינו הפדרל ריזרב מגביר את הריבית. האוצר 10 שנה מסתיים מניב 5.0% לפני מס. בהנחה שכל שאר שווה (וזה לא הוא, אלא למען בהירויות אקדמיות, נניח ככזה לרגע), משקיעים עשויים לדרוש אותה הפרמיה להיות בעלים של המניות. כלומר, לפני עליית שיעור, המשקיעים היו מוכנים לקנות מניות תמורת 1.6% בתמורה תוספת (ההפרש בין התשואה 4.00% ברווחים תשואה 2.40% האוצר). כאשר התשואה האוצרת עלתה ל 5.00%, אם אותה המערכה היחסים מחזיקים, הם היו דורשים תשואת רווחים של 6.60%, אשר מיתרגם תשואת דיבידנד של 3.30%. משתנה חסרים, כגון שינויים בעלות של מבנה ההון (עוד על כך בהמשך), הדרך היחידה המנייה יכולה לספק כי רמת רווח הדיבידנד היא לרדת מ 100.00 $ למניה ל 60.60 $ למניה, ירידה של כמעט 40.00%.
זה לא בעייתי בכלל עבור משקיע ממושמע, נתון, כמובן, כי שיעור האינפלציה נותר שפירים. אם כבר, זה התפתחות רבה בגלל מיצוע עלות דולר הרגיל שלהם, דיבידנדים חולקו, וחדש, הון טרי שקיעה מן המשכורות או מקורות הכנסה אחרים עכשיו לקנות רווחים יותר, יותר דיבידנדים, ריבית יותר, יותר דמי שכירות מאשר היה אפשרי בעבר. הם גם מרוויחים כמו חברות יכולות לייצר תשואות גבוהות יותר מתוכניות לרכישה חוזרת של מניות.
2. מחירי נכסי סתיו כאשר הריבית עולה, כי העלות של שינויי הון לעסקי נדל”ן, חיתוך בנוגע לרווחים
מחירי הנכסים השני סיבה ליפול כאשר עלייה בריביות זה יכול מאוד להשפיע על רמת ההכנסה נטו דיווחה על רווח והפסד. כאשר עסק לווה כסף, הוא עושה דרך בין שבאמצעות הלוואות בנקאיות או על ידי הנפקת איגרות חוב הקונצרניות. אם שיעורי ריבית חברה יכולה להשיג בשוק הם גבוהים משמעותיים משיעור הריבית שהיא משלמת על החוב הקיים שלה, היא תצטרך לוותר תזרים יותר עבור כל דולר של התחייבויות מצטיינות כשמדובר זמן למחזר. זה יגרום הוצאות ריבית גבוהות בהרבה. החברה תהפוך פחות רווחית מאז מחזיקי אג”ח האג”ח החדש שהונפק נהגו למחזר ישן, אג”ח לפדיון, או הנפיק לאחרונה אג”ח צורך לממן רכישות או להרחיב, עכשיו דורש יותר של תזרים המזומנים. מצב זה גורם “הרווחים” של שמכפיל-הרווחים לרדת, כלומר עליות מרובות ההערכה אלא אם הירידות מניות בסכום המתאים. במילים אחרות, עבור המניות להישאר באותו מחיר ריאלי, מחיר המניה חייב לרדת.
זה, בתורו, גורם יחס כיסוי הריבית מה שנקרא לרדת, מדי, מה שהופך את החברה מופיעה מסוכנת יותר. אם כי הסיכון מוגבר הוא מספיק גבוה, זה עלול לגרום למשקיעים לדרוש פרמיית סיכון גדולה עוד יותר, הפחתת מחיר המנייה עוד יותר.
עסקים עתירי נכסים הזקוקים הרבה רכוש קבוע, וציוד הם בין הפגיעים ביותר לסוג כזה של סיכון הריבית. חברות אחרות – לחשוב מיקרוסופט בשנות ה 1990 של כשזה היה נטול חוב נדרש כל כך מעט בדרך של נכסים מוחשיים לפעול, הוא יכול לממן דבר והכל מתוך חשבון בנק עסקי שלה בלי לשאול בנקים או בוול סטריט תמורת כסף – להפליג תקין מבעיה זו, לחלוטין שאינן מושפעות.
ישנם מספר סוגים של עסקים בעצם לשגשג אם וכאשר הריבית עולה. איור ראשון: קונצרן הביטוח Berkshire Hathaway, שנבנה מעל 50+ השנים האחרונות על ידי החברה-המיליארדר וורן באפט. בין במזומן ואג”ח דמוי במזומן, החברה יושבים על 60 מיליארד $ ברכוש כי הוא מרוויח כמעט כלום. אם שיעורי הריבית היו להגדיל אחוז הגון, עורכי יהיה פתאום להרוויח מיליארדים על גבי מיליארדים של דולרים הכנסה נוספת בשנה מאלו אחזקות נזילות מילואים. במקרים כאלה, זה יכול להיות מעניין במיוחד כאשר גורם מהפריט הראשון – המשקיע דורשים מחירי מניות נמוכים כדי לפצותם על עובדת מק”מ, אג”ח, והערות מספקות תשואות עשירות – לשבור את ראש על עם תופעה זו כרווח עצמם לגדול. אם העסק יושב על שינוי חילוף מספיק, אפשר מחיר המניה יכול למעשה להגביר בסופו של דבר; אחד הדברים שעושה להשקיע כל כך מהנה אינטלקטואלי.
כנ”ל לגבי הנדל”ן. תארו לכם 500,000 $ בהון העצמי אתה רוצה לשים את פרויקט הנדל”ן; אולי לבנות בניין משרדים, לבנות יחידות אחסון, או לפתח מחסן תעשייתי לחכור לחברות ייצור. לא משנה מה פרויקט שאתה יוצר, אתה יודע שאתה חייב לשים להון 30% לתוכו לשמור פרופיל הסיכון המועדף שלך, עם בוא 70% הנוספים מהלוואות בנקאיות או מקורות מימון אחרים. אם שיעורי הריבית לעלות, עלות ההון שלך עולה. כלומר, אתה גם צריך לשלם פחות עבור נכס הרכישה / פיתוח או שאתה צריך להסתפק תזרימי מזומנים נמוכים בהרבה; הכסף היה הולך לכיס שלך אבל עכשיו מקבל מנותב אל המלווים.
התוצאה? אלא אם כן יש משתנים נוספים בבית לשחק כי להציף את השיקול הזה, הערך המצוטט של הנדל”ן חייב לרדת ביחס למקום שבו היה. (מפעילי חזקה בשוק הנדל”ן נוטים לקנות נכסים שהם יכולים להחזיק במשך עשרות שנים, מימון בתנאי זמן רב ככל האפשר, כך שיוכלו פחת ארביטראז במטבע. כקלפי אינפלציה ממקום בו את הערך של כל דולר, שהם דמי שכירות להגדיל, בידיעה ההחזרים בעתיד בגרות שלהם הם קטנים יותר ויותר במונחים כלכליים.)
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.